Budowa domu w granicy działki

• 2024-01-02
• Autor: Michał Berliński

Często możemy spotkać się z sytuacją, w której nieruchomość w postaci budynku mieszkalnego stanowi swego rodzaju granicę działki, a zarazem część jej ogrodzenia. Kiedyś sytuacja taka występowała zdecydowanie częściej, a to z uwagi na brak dokładnych regulacji prawnych określających warunki takiej zabudowy. Od kilkunastu lat mamy jednak do dyspozycji rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to zostało zmienione w 2018 roku.

Budowa bezpośrednio przy granicy działki jest zatem możliwa w kilku sytuacjach, oczywiście po spełnieniu określonych warunków. W tym artykule postaram się przybliżyć tę tematykę.

Budowa domu w granicy działki

Często mając wąską działkę, a nie mając innej alternatywy, musimy zagłębić się w przepisy Prawa budowlanego, które odpowiedzą nam na pytanie, jaki budynek może powstać w tym miejscu. Zgodnie z nowymi przepisami dopuszczalne będzie zlokalizowanie takiego budynku w odległości do 4 m od granicy działki. Jeśli ta granica ma być mniejsza, czyli dopuszczalne 3 m, nieruchomość musi być zwrócona do granicy taką ścianą, na której nie znajdziemy ani drzwi, ani też okien. Istnieje również możliwość wybudowania budynku mieszkalnego z zachowaniem odległości 1,5 m, ale tutaj warunkiem jest konieczność zapoznania się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Może bowiem istnieć tam taki zapis, który w całości uniemożliwi nam budowę domu w granicy działek. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza taką możliwość, nie musimy uzyskiwać tzw. zgody na odstępstwo. Zgoda na odstępstwo jest niezbędna dopiero wtedy, gdy chcielibyśmy wybudować budynek i okna oraz drzwi, lub jedno z nich, zwrócić w stronę granicy działki.

Czym jest zgoda na odstępstwo? W przypadkach szczególnie uzasadnionych, również takich jak brak innej nieruchomości, inwestor, który zamierza zbudować dom, może spróbować uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, w tym właśnie na możliwość budowy nieruchomości w granicy, zgodnie z art. 9 ustawy – Prawo budowlane. W takiej sytuacji należy pamiętać, że odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a także ograniczenia dostępności obiektów dla osób niepełnosprawnych.

Budowa w granicy działki budynku gospodarczego

Na samym początku warto wyjść od tego, czym jest w ogóle budynek gospodarczy. Zgodnie z przepisami – budynek gospodarczy to budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych. Przede wszystkim w większości przypadków będzie to budynek niemieszkalny.

Przepisy dopuszczają możliwość wybudowania w granicy działki budynku gospodarczego pod pewnymi warunkami. Budynek ten może zostać wybudowany przy granicy działki, jeśli jego długość jest nie większa niż 6,5 m, a jego wysokość nie przekracza 3 m. Może być położony bezpośrednio przy granicy lub w odległości 1,5 m od tej granicy. Oczywiście również w tym przypadku konieczne jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile taki plan jest. Konieczne jest również, aby ściana z oknami i drzwiami nie była w ścianie granicznej.

Budowa w granicy na wąskiej działce

Wąska działka często narzuca nam charakter budynku, który zamierzamy postawić. Oznacza to przede wszystkim, że na takiej działce nie mamy pełnej swobody co do budowy. Przepisy w przypadku takiej działki dają nam jednak możliwość zbudowania nieruchomości bliżej jej granicy. Wąska działka to taka, która ma powierzchnię poniżej 16 m. Warto pamiętać też, że jeżeli działka ma 20 m szerokości, to na dom zostanie od 12 do 14 m. Wobec tego przepisy dają nam możliwość zbudowania domu w odległości 1,5 metra od granicy działki – w tej sytuacji przepisy nie wskazują na konieczność sprawdzenia planu zagospodarowania przestrzennego.

Budowa w granicy działki a zgoda sąsiada

W tym miejscu należy wskazać, że często powielana jest nieprawdziwa informacja o wymaganej zgodzie sąsiada na budowę w granicy działki. Żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (wskazuje na to m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 5 października 2017 r. VII SA/Wa 2587/16). Oczywiście dotyczy to sytuacji, gdy nasz budynek spełnia wszystkie normy i wspomniane ramy przewidujące możliwość budowy w granicy działki. Jeśli jednak ich nie spełnia, to budynek zaczyna oddziaływać na nieruchomość sąsiednią, a zatem wykracza poza naszą działkę. W takiej sytuacji budowa domu wymagać będzie pozwolenia na budowę. W takim trybie stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę będzie nasz sąsiad, który może wnieść sprzeciw – tym samym nie wyrazić zgody na naszą budowę.

Czym jest ten obszar? Obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu. Budynek oddziałuje na teren, np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, generując zapachy czy hałas, ograniczając światło dzienne. Określenie obszaru oddziaływania należy do obowiązków projektanta lub w przypadku gotowych projektów domów – do architekta adaptującego, wykonującego projekt zagospodarowania działki. Możliwe zatem, że nasz budynek, zasłaniając światło sąsiadowi, w znaczący sposób zaczyna oddziaływać na jego nieruchomość.

Kto może budować w granicy działki?

Podsumowując powyższe rozważania, należy wskazać, że każdy z nas, a już najbardziej właściciel działki, która jest wąska, może budować dom lub inny budynek w granicy działki. Oczywiście pamiętając o wyżej opisanych wymaganiach. Zatem każdy, kto chce wybudować taki dom – po spełnieniu określonych warunków i, co ważne, bez zgody sąsiada – ma do tego prawo. Przepisy przewidują różne warunki dla określonych budynków, takich jak na przykład budynki gospodarcze. Zasadą jednak jest dla budynków zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej zachowanie określonych odległości, tj. 4 metrów, 3 metrów w przypadku ściany bez wyjść (takich jak drzwi i okna), bądź też 1,5 metra – w przypadku działki wąskiej lub przy zgodnie na odstępstwo.

Kiedy można budować w granicy działki?

Przede wszystkim należy wskazać, że nie zawsze będziemy mogli wybudować nieruchomość w granicy działki. Warunkiem koniecznym jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na okoliczność, czy ten dopuszcza taką możliwość. Dla nieruchomości, które planu nie mają, korzystano zawsze z decyzji o warunkach zabudowy, jednakże aktualnie przepis ten został wykreślony z rozporządzenia. Dodatkowo należy wskazać, że można budować w samej granicy działki, jeśli nasz budynek będzie przylegał swoją ścianą do budynku, który istnieje na działce sąsiedniej – tzw. bliźniak. Wysokość tego budynku musi być zgodna z miejscowym planem, a także z decyzją o warunkach zabudowy.

Ponadto w przypadku zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej, o czym już wspominałem, możemy budować w granicy działki, gdy jej szerokość ma 16 metrów lub mniej.

Podsumowując: budowa w granicy działki lub przy samej granicy jest możliwa, ale po spełnieniu określonych warunków. Tematyka Prawa budowlanego jest bardzo skomplikowana i uzależniona od wielu czynników, o czym warto pamiętać już na etapie planowania zakupu działki lub przed rozpoczęciem poszukiwania projektu. W bardziej skomplikowanych sytuacjach warto przed podjęciem wiążących kroków zasięgnąć opinii prawnika albo projektanta.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Obwieszczenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225