Budynek gospodarczy przy zabytkowym domu, adaptacja na mieszkalny

• 2025-03-03
• Autor: Katarzyna Bereda

Odziedziczyłem po rodzicach dom, który był ich własnością od 1966 r., a został wybudowany ok. 1910 r. Oprócz domu na działce stoi dom gospodarczy murowany o wymiarach liczonych po zewnętrznym obrysie ok. 37 m² – jest w bardzo złym stanie technicznym. Chciałbym zabrać się za remont i zaadaptować ten budynek na cele mieszkalne. Muszę mieć jednak projekt, a okazało się, że o budynku gospodarczym wspomina się zaledwie raz w akcie notarialnym i raz w akcie sprzedaży jako o wspólnej całości z domem mieszkalnym, ale bez uwzględnienia jego wymiarów. Muszę zaznaczyć, że budynek mieszkalny jest wpisany do rejestru zabytków, ale o gospodarczym nie ma ani słowa. Jakie kroki powinienem podjąć, jakie dokumenty złożyć w urzędzie, żeby wyremontować i zaadaptować ten domek na cele mieszkalne? Dom gospodarczy leży na samej granicy z sąsiadującą działką. Przy ewentualnej sprzedaży tej całej nieruchomości też będą same kłopoty, więc ostatnie pytanie: jak pozbyć się tego wpisu do ewidencji zabytków?

Zmiana sposobu użytkowania budynku z gospodarczego na mieszkalny

Sprawa nie jest jednoznaczna, albowiem nie ma Pan pełnych informacji. Budynek – dom może być wpisany do ewidencji zabytków, rejestru zabytków, może być wpisany również cały teren działki. Budynku gospodarczego nie ma w ewidencji zabytków zapewne dlatego, że nie ma go w ogóle w ewidencji budynków, jak sam Pan napisał.

Obecnie, aby nanieść budynek gospodarczy na mapy, powinien Pan wynająć geodetę, który zaktualizuje mapę, wymierzy i naniesie budynek na mapę. Jest to formalność. Reszta – czyli możliwość przeznaczenia budynku na mieszkalny – zależy od wielu okoliczności. Pierwsza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który może ograniczać ilość budynków mieszkalnych na działce.

Zmiana budynku gospodarczego na mieszkalny wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku. PINB przyjdzie i sprawdzi, czy budynek nadaje się do użytkowania mieszkalnego, czy jest możliwa zmiana, czyli czy jest ona zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ewentualnie nakaże Panu wykonanie określonych robót budowlanych.

Zgoda konserwatora zabytków i pozwolenie na budowę

Samo wykonanie robót budowlanych może wymagać zgody konserwatora i uzyskania pozwolenia na budowę, nawet jeśli na ogólnych zasadach nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia – wystarczy zgłoszenie remontu. Zgodnie z art. 39 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego:

„1. Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

2. Pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.”

Z przepisu wynika, iż dotyczy on formalności związanych z zamiarem przystąpienia do robót związanych z budynkami objętymi różnymi formami ochrony konserwatorskiej.

Jedynie w przypadku obiektu niewpisanego indywidualnie do rejestru zabytków oraz niechronionego na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przepisy nie przewidują kompetencji wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Skreślenie z rejestru zabytków, zaskarżenie wpisu do gminnej ewidencji zabytków

Jeśli budynek wpisany jest do rejestru, a nie tylko gminnej ewidencji, można wnioskować o skreślenie obiektu z rejestru zabytków. Powinien Pan złożyć do Ministra Kultury i Ochrony Dziedzictwa Narodowego wniosek o jego skreślenie z rejestru zabytków. Zabytek może zostać wykreślony z rejestru tylko w przypadku, gdy uległ on zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej, albo którego wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych.

W przypadku skreślenia zabytku z rejestru skreśla się także jego otoczenie. Skreślenie z rejestru zabytków następuje na podstawie decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego.

Jeśli budynek znajduje się tylko w gminnej ewidencji – sam wpis nie dowodzi jednak wartości zabytkowej obiektu, nawet jeśli sporządzenie kart adresowych organ zlecił pracowni badań i dokumentacji zabytków. Można zaskarżyć zarządzenie o wpisie budynku do ewidencji.

Zarządzenie wójta w części dotyczącej wpisania obiektu do ewidencji można zaskarżyć w tym zakresie, że nastąpiło to z naruszeniem prawa, czyli bez analizy czy obiekt przedstawia wymienione wyżej walory historyczne. Jednak należy pamiętać, że zgodnie z art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. u.s.g. – nie stwierdza się nieważności uchwały lub zarządzenia organu gminy po upływie jednego roku od dnia ich podjęcia, chyba że uchybiono obowiązkowi przedłożenia uchwały lub zarządzenia w terminie określonym w art. 90 ust. 1, albo jeżeli są one aktem prawa miejscowego.

Jeśli upłynął termin, a istnieją przesłanki stwierdzenia nieważności, sąd administracyjny orzeka o ich niezgodności z prawem. Uchwała lub zarządzenie tracą moc prawną z dniem orzeczenia o ich niezgodności z prawem.

Trudno mi na podstawie samego Pana opisu wskazać konkretne kroki, albowiem sam Pan na tym etapie nie posiada wiedzy, jaki jest status nieruchomości. Po uściśleniu informacji będzie możliwe skonkretyzowanie dalszych działań.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414