Czy na działce budowlanej można wybudować warsztat samochodowy?

• 2025-04-18
• Autor: Wioletta Dyl

Chcę zakupić działkę budowlaną, na działce planuję wybudować warsztat naprawy samochodów o pow. 200 m². Z dokumentów, które przesłałem w załączniku, wynika, że można prowadzić na ww. działce różne działalności gospodarcze, natomiast w tym wykazie nie ma nigdzie wzmianki o warsztacie samochodowym. Do kogo, do jakiego urzędu wystosować pismo z konkretnym zapytaniem? 

Zgodność z mpzp

Warunkiem wybudowania obiektu, którego głównym celem będzie prowadzenie działalności gospodarczej, jest zgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego”.

Z przesłanej przez Pana dokumentacji (mapka i uchwała o zmianie przeznaczenia oznaczonych działek) wynika, iż działa, którą zamierza Pan zakupić, została na mapie oznaczona jako 3 MN. Z przytoczonej uchwały wynika, że dla przedmiotowej nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego ustala podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz przeznaczenie dopuszczalne – usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej (tzn. których uciążliwość nie wykracza poza granice własności). Należy tu brać pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie tej nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oraz wszelkie sąsiednie nieruchomości winny być, co do zasady, zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Prowadzenie działalności gospodarczej na przedmiotowym terenie ma stanowić jedynie funkcje dodatkową, a więc służebną i uzupełniającą dla funkcji podstawowej. Co najważniejsze, działalność ta nie może posiadać charakteru uciążliwego. Uciążliwość tę należy także odnosić do funkcji podstawowej terenu, więc funkcji mieszkaniowej.

Oddziaływanie na sąsiednie działki

W korespondencji z tym pozostaje treść art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Artykuł ten (oraz następne art. 147–151) jest jednym z istotniejszych przepisów dotyczących immisji, składającym się na tzw. prawo sąsiedzkie, tj. wyznacza granice immisji. Wskazuje on, kiedy takie immisje należy znosić, a kiedy można domagać się zaprzestania określonego działania i naprawienia wyrządzonej szkody.

Musimy pamiętać, że bardzo często nasze określone działania jako właścicieli naszej nieruchomości mogą wpływać na nieruchomość naszego sąsiada i zakłócić w jakiś sposób jego spokojne korzystanie. Jako właściciele nieruchomości mamy prawo do wyłącznego korzystania z należącego do nas gruntu, budynku, mieszkania, jednak nie może to powodować uciążliwości dla sąsiednich nieruchomości. I właśnie dlatego istnieją pewne ograniczenia, do których należą immisje przekraczające określoną miarę.

Immisje to oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą. Może tu chodzić zarówno o działanie właściciela korzystającego z nieruchomości, jak i nieruchomości samej w sobie. Nie jest to natomiast fizyczne wtargnięcie na teren sąsiada. Korzystanie z własnej nieruchomości może i często oddziałuje niekorzystnie na nieruchomości sąsiednie. Z tego powodu konieczne jest określenie granic korzystania z własnej nieruchomości, uwzględniając z jednej strony interes własny, a z drugiej interesy sąsiadów.

Niewątpliwie każdy właściciel nieruchomości lokalowej może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic „przeciętnej miary”, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Uciążliwość prowadzenia warsztatu samochodowego

W mojej opinii prowadzenie warsztatu samochodowego nie zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętna miarę, ale mamy tu jeszcze przesłankę uciążliwości i tu jest gorzej.

Co prawda ustawodawca w żaden sposób nie definiuje pojęcia nieuciążliwej działalności gospodarczej, ale orzecznictwo sądowe stoi na stanowisku, że  obecnie pod pojęciem działalności nieuciążliwej należy rozumieć każdą inną działalność niż wymienione w odrębnych przepisach przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko. Obecnie tymi przepisami jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Zgodnie z § 3 pkt 70 ww. rozporządzenia do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się następujące rodzaje przedsięwzięć m.in. stacje obsługi lub remontowe sprzętu budowlanego, rolniczego lub środków transportu, inne niż wymienione w pkt 17–19 i 46, z wyłączeniem myjni i stacji kontroli pojazdów.

Zatem warsztat samochodowy mieści się w ramach przedsięwzięć wymienionych w tym przepisie rozporządzenia i w związku z tym taką działalność należałoby uznać jako przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko, a co za tym idzie – nie można jej zaliczyć do działalności nieuciążliwej.

Nie sposób tu pominąć i tego, że zgodnie z przepisami poprzednio obowiązującego rozporządzenia, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzania raportu o oddziaływaniu na środowisko, do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko zaliczono też stacje obsługi lub remontowe środków transportu, a także stacje obsługi lub remontowe sprzętu budowlanego lub rolniczego, składające się z nie mniej niż 3 stanowisk warsztatowych.

Wcześniej więc ustawodawca wymagał, by stacja naprawcza składała się z co najmniej 3 stanowisk warsztatowych, obecnie nie ma już tego wymogu i uznaje się, że każda stacja naprawcza środków transportu (bez względu na liczbę stanowisk warsztatowych) jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko.

Co do zasady nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna, jeśli można ją pogodzić z funkcją obiektów już istniejących na danym terenie. Z momentem wykazania sprzeczności – którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu do decyzji – przestaje być ona dopuszczalna. Przykładowo, jeśli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne. Nie powinien to być zakład produkcyjny czy obiekt handlowy wielkopowierzchniowy. 

Zatem obawiam się, iż wziąwszy pod uwagę podstawowe przeznaczenie działki, definicję z uchwały dotyczącą przeznaczenia dopuszczalnego, nie będzie Pan mógł usadowić warsztatu samochodowego w granach działki MN.

W ewentualnej dyskusji z gminą szansą na przełamanie ww. rozporządzenia jest wykazanie, iż w stosunkach miejscowych występują warsztaty samochodowe na terenach o identycznym przeznaczeniu jak działka, którą chciałby Pan nabyć. Prawną możliwością byłaby natomiast zmiana przeznaczenia stanowiącej tej nieruchomości z nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową i prowadzenie nieuciążliwej działalności gospodarczej na nieruchomość o przeznaczeniu usługowym np. działek określonych w planie jako „U” lub „MNU”, „MW”, ewent. „U/MN”, „U/MW”.

Przed ewentualnym sformułowaniem pisma do gminy z zapytaniem co do możliwości postawienia warsztatu samochodowego proszę o wskazanie, czy w okolicy są podobne przedsięwzięcia.