Jak kupić działkę zagrodową nie będąc rolnikiem?

• 2024-10-14
• Autor: Katarzyna Nosal

Chcę kupić działkę w zabudowie zagrodowej o powierzchni 8300 m². Na działkę wydano decyzję, która umożliwia budowę domu jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej. Dodatkowo zatwierdzono projekt zagospodarowania działki wraz z projektem architektoniczno-budowlanym i udzielono pozwolenia na budowę. Nie jestem rolnikiem – czy mogę nabyć taką działkę?

Kto może nabyć nieruchomość rolną?

Jeśli działka jest do zabudowy zagrodowej, to rozumiem, że mamy do czynienia z gruntami rolnymi. Działka w zabudowie zagrodowej stanowi fragment gospodarstwa rolnego co do zasady, jednak nie znaczy to, że nie może być przedmiotem odrębnego obrotu.

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego „nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej”. Przez nieruchomość rolną natomiast w rozumieniu tej ustawy należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Kodeks cywilny wyjaśnia, że „nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. Zabudowa zagrodowa jest ściśle powiązana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, zatem winna być traktowana jako nieruchomość rolna.

Nabycie nieruchomości przez osobę niebędącą rolnikiem

Zgodnie jednak z dalszymi zapisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego istnieje szereg wyjątków, w jakich osoby spoza kręgu rolników mogą nabyć nieruchomość rolną. Tak jest w przypadku nieruchomości o powierzchni poniżej 1 ha. Z tym przypadkiem mamy do czynienia w opisanej sytuacji. Moim zdaniem może Pan nabyć nieruchomość. Trzeba przy tym pamiętać jednak, że Krajowemu Ośrodkowi Wspierania Rolnictwa przysługuje w takiej sytuacji pierwokup. To znaczy, że notariusz sporządza umowę warunkową, przesyła ją do KOWR-u, ten składa oświadczenie o skorzystaniu lub nie z pierwokupu. Tylko w tej drugiej opcji umowa sprzedaży dojdzie do skutku.

W tej sprawie problem pojawia się jednak na innym etapie. Otóż w sytuacji, gdyby chciał Pan wybudować dom, powinien Pan przenieść na siebie pozwolenie na budowę. Artykuł 40 ust. 1 Prawa budowlanego przewiduje, że „organ, który wydał decyzję udzielającą pozwolenia na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o dysponowaniu prawem do nieruchomości na cele budowlane”. Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, że możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę uzależniona jest od łącznego wystąpienia trzech przesłanek. Dwie pierwsze dotyczą zgody osoby, na której rzecz została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, na przeniesienie decyzji oraz zgody osoby, na rzecz której przeniesiona ma zostać decyzja. Trzecim warunkiem jest przedstawienie przez osobę, na którą przeniesione ma zostać pozwolenie na budowę, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W konsekwencji organ administracyjny nie może odmówić przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli tylko wnioskodawca przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a osoba uprawniona z decyzji będącej przedmiotem przeniesienia wyrazi zgodę na przeniesienie uprawnień wynikających z tej decyzji na inny podmiot. Ponieważ przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę wiąże się tylko ze zmianą jednego z jej elementów, tj. zmianą podmiotową po stronie adresata decyzji, to postępowanie wyjaśniające prowadzone przez organy administracyjne jest ograniczone wyłącznie do ustalenia istnienia przesłanek z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego, a jego stronami są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji (art. 40 ust. 3 cyt. ustawy).

Twierdzenie to potwierdzają także aktualne wyroki sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 22 stycznia 2008 roku (sygn. akt II SA/Kr 884/05) wyjaśnił: „decyzja wydana na podstawie art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) jest decyzją związaną, a więc organ, który wydał pozwolenie na budowę, jest zobowiązany do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu, o ile tylko zostały spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki”.

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Niestety z doświadczenia wiem, że organy budowlane odmawiają takiego przeniesienia, opierając się na przesłance przyjęcia warunków pozwolenia. Skoro jest ono dla zabudowy zagrodowej, to powinna powstać zabudowa zagrodowa, a zatem element gospodarstwa rolnego. Tu jednak, w mojej ocenie, stanowisko sądów administracyjnych jest konsekwentne. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 16 lutego 2021 r. (sygn. akt II SA/Rz 1322/20) sąd ten wskazał dość jednoznacznie: „[…] żaden przepis prawa materialnego nie zakazuje osobie, która nie spełnia przesłanek do uznania jej za rolnika indywidualnego, wystąpienia z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji stanowiącej zabudowę zagrodową. Decyzja ustalająca takie warunki stanowi rodzaj promesy do uzyskania pozwolenia na budowę i nie rodzi żadnych praw do terenu. A zatem z wnioskiem o wydanie takiej decyzji może wystąpić każdy podmiot, w tym również niebędący rolnikiem indywidualnym. Brak jest również normatywnego zakazu wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji o funkcji zabudowy zagrodowej podmiotowi, który takiego gospodarstwa nie prowadzi.

Powyższe nie wynika także z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym organy błędnie zatem uznały, że skarżący nie mógłby uzyskać decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co oznacza, że nie mógłby również wystąpić skutecznie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Ani przepisy Prawa budowlanego, ani żaden inny przepis prawa materialnego nie zabrania uzyskania pozwolenia na budowę obiektów stanowiących zabudowę zagrodową li tylko z tego powodu, że inwestor nie prowadzi gospodarstwa rolnego, z którym ta zabudowa jest związana. Konkludując, argumentacja organu, iż przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na osobę, która nie prowadzi gospodarstwa rolnego, będzie stanowiło obejście prawa, nie zasługuje na uwzględnienie i nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Niewątpliwie skoro pozwolenie na budowę dotyczy budynku w zabudowie zagrodowej, to rzeczą organu w postępowaniu o przeniesienie takiej decyzji w oparciu o art. 40 u.p.b. jest ocena, czy wnioskodawca przyjmuje wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, w tym m.in. to, że budynek ten będzie realizowany w ramach zabudowy zagrodowej.

W postępowaniu w przedmiocie przeniesienia pozwolenia na budowę nie bada się, czy osoba – na którą przenoszone jest pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej – jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne zgodnie z art. 6 i 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W postępowaniach z zakresu prawa budowlanego przepisy powołanej ustawy nie mają zastosowania. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie reguluje praw i obowiązków jednostek w sferze prawa budowlanego. Jej zakres przedmiotowy uregulowany w art. 1 u.k.u.r. jest wyraźnie odmienny (»Ustawa określa zasady kształtowania ustroju rolnego państwa przez: 1) poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych; 2) przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych; 3) zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach«) – por. też wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 sierpnia 2016 r., sygn. II SA/Po 330/16 oraz WSA w Lublinie z dnia 13 grudnia 2011 r., sygn. II SA/Lu 778/11.

Analizowane powyżej zagadnienie było już przedmiotem wypowiedzi sądów administracyjnych – zob. wyrok NSA z 29 października 2020 roku, sygn. akt II OSK 1713/20” – wyr. WSA w Rzeszowie z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt II SA/Rz 1322/20.

Jeśli zechce się Pan zapoznać powyższym wyrokiem, zobaczy Pan, że stan faktyczny jest dość podobny do opisywanego i zapozna się Pan szczegółowo z problemem, z jakim może się Pan spotkać. Trudno bowiem teraz przytaczać dokładną jego treść.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 22 stycznia 2008 roku sygn. akt II SA/Kr 884/05
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 16 lutego 2021 r. sygn. akt II SA/Rz 1322/20
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 sierpnia 2016 r., sygn. II SA/Po 330/16