Jak nabyć udziały w wodociągu od sąsiadów, formalności i procedury

• 2025-02-23
• Autor: Kamil Kiecana

Kupiłem działkę budowlaną. Dwóch sąsiadów wybudowało przed miesiącem wodociąg na własny koszt. Wodociąg fizycznie wybudowały gminne wodociągi, ale prawo własności ma tych dwóch sąsiadów jako będących inwestorami. Czy odsprzedaż przez nich udziałów dla mnie musi odbyć się przez notariusza, czy możemy w trójkę spisać umowę sprzedaży pewnej części udziałów w wodociągu i ja po prostu wykonam przelew na ich konta? Czy w ten sposób mogę stać się współwłaścicielem odcinka wodociągu?

Umowa sprzedaży udziału we współwłasności wodociągu

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.”.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego: wymóg formy aktu notarialnego wprowadzono nie tylko dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, ale także dla wywołującej skutek rzeczowy w postaci przejścia własności nieruchomości na nabywcę umowy rozporządzającej. Bez zachowania wymaganej formy, zgodnie z art. 73 § 2, obie te czynności prawne są w zasadzie nieważne. Zastrzeżona forma aktu notarialnego ad solemnitatem powoduje, że przy braku zachowania wymaganej formy czynność taka jest nieważna. Materialna i formalna przyczynowość (kauzalność) stanowi jedną z cech umowy przenoszącej własność, która została zawarta w celu wykonania istniejącego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Konieczność wymienienia przyczyny w akcie notarialnym zawierającym umowę przenoszącą własność nieruchomości jest tak samo istotna jak samo istnienie niewadliwej przyczyny (J. Ciszewski, M. Ciszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 158. lex).

Przeniesienie własności nieruchomości – forma czynności prawnej

Ponadto: przepisy ogólne kodeksu cywilnego o formie czynności prawnej (art. 73 i n.) nie definiują terminu formy aktu notarialnego. Nie używają nawet tej nazwy, przykrywając ją pojemniejszą kategorią „innej formy szczególnej” (art. 73 § 2 K.c.) i „formy szczególnej” (art. 76 zd. 1 K.c.) 725. W celu odkodowania pojęcia formy aktu notarialnego należy sięgnąć do przepisów okołokodeksowych – prawa o notariacie. Siatka terminologiczna tej ustawy nie jest konsekwentna. Co więcej, wprowadza zamęt pojęciowy. Prawo o notariacie wspomina o „formie notarialnej” (art. 1 § 1), formie aktu notarialnego (art. 104 § 4 – nakazując spisywanie protokołów w formie aktu notarialnego), „dokumencie” (art. 85, 87 § 2, art. 89 § 2), „akcie i dokumencie” (art. 80 § 1), „akcie lub innym dokumencie” (art. 87 § 1 pkt 1) i „akcie notarialnym” (jako rodzaju czynności notarialnej, art. 79 pkt 1, art. 91 i n.), „aktach notarialnych i poświadczonych dokumentach” (art. 88). Jak widać, odniesienia w prawie o notariacie do formy aktu notarialnego są śladowe. Przedstawiony wyżej przegląd może skłaniać do wniosku, że rezultatem zachowania formy aktu notarialnego jest dokument przybierający kształt protokołu. Byłby on mylny. Takie stanowisko podważałoby bowiem ogólne znaczenie formy oświadczenia woli i pomijało, że prawo o notariacie eksponuje instytucję aktu notarialnego, odrębnie regulując spisywanie protokołów. W ślad za tym notariusz nie spisuje protokołu obejmującego zdarzenie prawne (np. umowę sprzedaży) w postaci protokołu, ale sporządza w tym przypadku akt notarialny jako rodzaj czynności notarialnej.

Wynikiem zachowania formy aktu notarialnego jest dokument urzędowy (art. 2 § 2 pr. not. w zw. z art. 244 § 1 i art. 252 k.p.c.) zwany aktem notarialnym, przy sporządzaniu którego zachowano przepisy prawa o notariacie normujące kompetencję i tryb dokonywania tej czynności notarialnej (art. 85 i n. pr. not.) oraz wymogi formalne (art. 92–94 pr. not.). (…).

Cele zachowania formy aktu notarialnego są wielorakie. Można je ująć w trzy grupy. Forma aktu notarialnego ma na celu ochronę interesu społecznego (stwarzając możliwość np. kontroli obrotu nieruchomościami z punktu widzenia zgodności z prawem), interesu stron (prowadząc do uniknięcia nieprzemyślanych decyzji, zapewniając fachowe wyjaśnienia udzielone przez notariusza i prawidłowe sformułowanie treści umowy itp.) oraz interesu osób trzecich (stanowi ona dowód własności). Realizację tych celów zapewnia udział profesjonalnego i bezstronnego prawnika – notariusza jako organu ochrony prawnej, sprawującego jurysdykcję prewencyjną, oddziaływującego na zainteresowanych kontrahentów, aby swoje stosunki prawne ukształtowali zgodnie z prawem. W tym duchu wypowiedział się SN w wyroku z 5.02.2004 r. 733, podkreślając, że „zgodnie z art. 2 ustawy o notariacie, notariusz jest osobą zaufania publicznego i gwarantem wiarygodności i prawidłowości dokonywanych przez niego czynności i uczestnikiem szeroko rozumianego wymiaru sprawiedliwości”. (…) [A. Bieranowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 158. lex].

Zakup udziału w wodociągu i gruncie – akt notarialny

Zatem jeśli zamierza Pan nabyć od sąsiadów udziały w wodociągu wraz z gruntem, w którym ten wodociąg jest posadowiony, to niezbędna jest forma aktu notarialnego, aby taka transakcja była skuteczna prawnie. W innym przypadku nie stanie się Pan właścicielem nabywanych rzeczy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296