Jak rozliczyć podatek od wynajmu nieruchomości w Polsce, jeśli mieszkasz za granicą?

• 2024-10-29
• Autor: Adam Dąbrowski

Od dwóch lat pracuję i mieszkam na stałe w Belgii. Jestem tu zameldowany, płacę podatki i mam rezydencję podatkową. W Polsce wynajmuję mieszkanie (najemca co miesiąc mi przelewa 1185 zł). W tej kwocie mieści się mój dochód i czynsz. Dodatkowo przelewam 92 zł do urzędu skarbowego. Innych przychodów na terenie Polski nie mam. Wynajem zgłosiłem w urzędzie skarbowym jakoś 6 lat temu. Najpierw przelewałem do urzędu skarbowego mniejsze kwoty (ok. 50 zł jako ryczałt), ale od tego roku przelewam co miesiąc ok. 90 zł. Czy powinienem składać PIT co roku? Jeśli tak, to który? Do tej pory nie składałem. Czy dotyczy mnie kwota wolna od podatku? Jeśli mam przekazywać przelewy, to z jakim oprocentowaniem przychodu?

Rezydencja podatkowa

W pierwszej kolejności należy odnieść się do kwestii rezydencji podatkowej. Na gruncie prawa polskiego zagadnienie to reguluje ustawa PIT. Zgodnie z art. 3 ust. 1–1a ustawy „osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym”.

Natomiast z przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego wynika, że żaden z powyższych warunków nie jest spełniony, ponieważ na stałe mieszka Pan za granicą i nie przebywa Pan w Polsce dłużej niż 183 dni. W rezultacie na gruncie prawa polskiego ma Pan status nierezydenta.

Jak stanowi art. 3 ust. 2a ustawy: „osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy)”. Natomiast w myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy „za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości”.

Opodatkowanie dochodu z najmu

Opodatkowanie dochodu z najmu nieruchomości położonej w Polsce znajduje również potwierdzenie w umowach w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. W art. 6 tejże umowy czytamy, że „dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania za granicą z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w Polsce, może być opodatkowany w Polsce. Postanowienia niniejszego artykułu stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego”.

Powyższe sformułowanie „może być opodatkowane” oznacza, że od woli ustawodawcy danego kraju zależy, czy zdecyduje się on poprzez swoje wewnętrzne prawo na opodatkowanie takich dochodów. Nie jest to dobrowolność istniejąca po stronie podatnika. Polska poprzez swoje krajowe przepisy zdecydowała się na opodatkowanie takich dochodów. W rezultacie zwrot „może być opodatkowane” należy odczytywać jako „są opodatkowane”.

Powyższe przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie ma w tym przypadku żadnej innej opcji wyboru dla podatników. Przepisy nie pozwalają na żadną optymalizację podatkową w tym zakresie, która umożliwiałaby niepłacenie podatku w RP od wynajmu nieruchomości położonych w RP.

Podsumowując powyższe, w zakresie przepisów prawa polskiego jest Pan traktowany jako nierezydent, który ma jednak obowiązek opodatkować w Polsce przychód z wynajmu nieruchomości położonej w Polsce. Dodajmy, że jako nierezydent w Polsce rozlicza Pan wyłącznie dochody osiągnięte w Polsce, co powoduje, że w rozliczeniu dokonywanym przed polskim fiskusem nie wykazuje Pan swoich zagranicznych dochodów.

Ryczałt a koszty podatkowe

W opisie sprawy wskazał Pan, że złożył zgłoszenie najmu do US i jako formę opodatkowania wybrał ryczałt. Dokonany wybór dotyczy również lat następnych. Zatem, jeżeli raz zgłosił Pan wybór tej formy opodatkowania i nie odwołał tego wyboru, to cały czas obowiązuje Pana ryczałt. Nie ma możliwości wstecznej zmiany formy opodatkowania. Dodajmy też, że od 2023 roku ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu. W takim przypadku stawka podatku wynosi 8,5% przychodu, a jeżeli przychód przekroczy 100 000 zł to 12,5%. W tym przypadku nie ma możliwości uwzględnienia kosztów podatkowych.

Podatnik ma obowiązek wpłaty ryczałtu do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu z wynajmu (z możliwością rozliczania w formie kwartalnej). Rozliczenia rocznego dokonuje się na formularzu PIT-28 składanym w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

W zakresie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie ma możliwości uwzględnienia żadnych kosztów podatkowych, co powoduje, że podatek jest płatny od kwoty uzyskanego przychodu. W tym wypadku nie ma również żadnej kwoty wolnej od podatku, zatem już pierwszy przychód generuje konieczność odprowadzenia podatku.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku „opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT”.

Podstawa przychodów z najmu

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. najmu prywatnego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. kosztów eksploatacyjnych), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. najmu prywatnego jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Pismo z 27.10.2022 r., wydane przez: Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP3-2.4011.907.2022.1.MR, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – koszty eksploatacyjne wynajmowanego lokalu jako niestanowiące przychodu: „Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Posiada Pani mieszkanie, które wynajmuje Pani na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego i jest to tzw. najem okazjonalny. W umowie zawarta jest kwota czynszu za najem od najemcy. Jednocześnie w umowie ustalone jest, że wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego przez czas trwania umowy ponosić będzie najemca. Po otrzymaniu od najemcy czynszu dokonuje Pani zapłaty wszystkich opłat eksploatacyjnych, tzn. w elektrowni, gazowni itp. Jest Pani pośrednikiem pomiędzy najemcą a odpowiednimi podmiotami, do których należy przelewać należności za koszty eksploatacyjne mieszkania. Rozlicza się Pani za najem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa, wskazać należy, że określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującej, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione koszty eksploatacyjne, zgodnie z zawartą umową najmu, nie będą stanowić dla Pani przysporzenia majątkowego, gdyż pełni Pani jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. najmu prywatnego powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Przychody a opłaty eksploatacyjne

Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten powstał po stronie wynajmującego, musi zostać:

• otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie” albo
• postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Jednocześnie wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Nie mieszczą się także w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Złożenie zeznania podatkowego przez nierezydenta

Nierezydenci składają zeznanie podatkowe do wyspecjalizowanych urzędów skarbowych ustalonych w danym województwie, w którym prowadzony jest wynajem i w którym znajduje się wynajmowana nieruchomość. Zgodnie z par. 5 rozporządzenia w sprawie właściwości organów podatkowych są to:

„1) w województwie dolnośląskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław-Psie Pole;

2) w województwie kujawsko-pomorskim – Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Bydgoszczy;

3) w województwie lubelskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie;

4) w województwie lubuskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze;

5) w województwie łódzkim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście;

6) w województwie małopolskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście;

7) w województwie mazowieckim – Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście;

8) w województwie opolskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu;

9) w województwie podkarpackim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie;

10) w województwie podlaskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku;

11) w województwie pomorskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku;

12) w województwie śląskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach;

13) w województwie świętokrzyskim – Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach;

14) w województwie warmińsko-mazurskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie;

15) w województwie wielkopolskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań-Nowe Miasto;

16) w województwie zachodniopomorskim – Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie”.

Wynajem a rozliczenie PIT

Czy powinienem składać PIT co roku? Jeśli tak, to który? Do tej pory nie składałem.

Tak, corocznie po zakończeniu roku podatkowego należy składać PIT-28. Jeżeli nie dopełnił Pan tego obowiązku, należy złożyć zaległe zeznania PIT-28 oraz czynny żal celem uniknięcia odpowiedzialności za wykroczenie skarbowe.

Czy dotyczy mnie kwota wolna od podatku?

Nie, w przypadku ryczałtu nie ma żadnej kwoty wolnej od podatku.

Jeśli mam przekazywać przelewy, to z jakim oprocentowaniem przychodu?

8,5% przychodów, a jeżeli przychód przekracza 100 000 zł, stawka wynosi 12,5%.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350