Kredyt hipoteczny a podział majątku wspólnego

• 2024-01-22
• Autor: Joanna Korzeniewska

Podział majątku wspólnego często należy do spraw trudnych i budzi wiele emocji, szczególnie jeśli chodzi o podział nieruchomości, która zwykle jest najważniejszym i najcenniejszym składnikiem owego majątku. W dzisiejszym artykule omówimy szczegółowo to zagadnienie, także w kontekście umowy kredytowej z bankiem.

Podział nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego

Istnieje kilka sposobów na dokonanie podziału majątku wspólnego. Wybór sposobu uzależniony jest w dużej mierze od woli stron, ale również możliwości dokonania podziału. Można zatem dokonać podziału majątku w następujący sposób:

• przyznanie małżonkom określonych składników majątku wspólnego tak, aby wypadało to po równo dla każdego z nich bez obowiązku spłaty;
• przyznanie całości lub części składników majątku wspólnego z obowiązkiem dopłaty na rzecz współmałżonka;
• podział fizyczny określonego składnika (składników) majątku wspólnego;
• podział do używania (korzystania);
• sprzedaż licytacyjna i podział uzyskanych środków.

Małżonek wnoszący o dokonanie podziału majątku wspólnego powinien we wniosku zawrzeć propozycję podziału. Największe emocje oraz problemy wiążą się z najcenniejszymi składnikami majątku, takimi jak nieruchomość czy też pojazdy mechaniczne itp. Możliwość podziału nieruchomości zależna jest w dużym stopniu od jej rodzaju, np. czy to jest dom jednorodzinny, mieszkanie, czy też dom parterowy, piętrowy, oraz jak jest zbudowany. Zasadniczo mieszkania nie da się fizycznie podzielić, czyli zrobić z niego osobne nieruchomości. Z kolei dom piętrowy można czasem podzielić w ten sposób, aby jeden z małżonków zajmował parter, a drugi piętro. Wszystko to zależy od okoliczności danego przypadku oraz woli stron. Czasami jedno z małżonków przejmuje w całości nieruchomość i spłaca drugiego, chyba że drugi z małżonków z jakichś względów zgadza się na to, żeby go nie spłacać (często wtedy ten, co przejmuje nieruchomość, bierze też na siebie spłatę kredytu).

Natomiast sprzedaż nieruchomości lub innych składników majątku jest ostatecznością, przeprowadzaną wówczas, gdy małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia. Na sposób dokonania podziału nieruchomości często nie ma wpływu fakt, czy owa nieruchomość jest obciążona kredytem, czy też nie.

Kredyt hipoteczny a wartość nieruchomości

Bardzo istotną kwestią do rozstrzygnięcia w postępowaniu o podział majątku wspólnego jest wartość nieruchomości. Wartość determinuje wysokość spłat, jeśli jeden z małżonków przejmuje nieruchomość z obowiązkiem spłaty drugiego, albo też gdy ma nastąpić sprzedaż licytacyjna nieruchomości i podział środków między małżonków. Kwestia wartości majątku podlegającego podziałowi jest najbardziej paląca i budząca kontrowersje, a także często najtrudniejsza do ustalenia.

Jeśli strony są zgodne co do wartości posiadanego majątku, wówczas sprawa może zakończyć się dużo szybciej i prościej, szczególnie jeśli dojdzie pomiędzy nimi do porozumienia. Jednak często takie sprawy zamieniają się w długą i skomplikowaną batalię.

Popularnym rozwiązaniem jest przejęcie przez małżonka nieruchomości na własność z obowiązkiem spłaty drugiego. Wówczas rodzi się pytanie: ile małżonek przejmujący nieruchomość powinien zapłacić drugiej stronie? Przejmujący najchętniej zapłaciłby jak najmniej, a małżonek, któremu ma przypaść spłata, życzyłby sobie, aby była jak największa. Czy sąd lub strony mogą samodzielnie dokonać takiej wyceny? Niestety, nie mogą, gdyż żadne z nich nie ma odpowiedniej wiedzy ani kwalifikacji w tym przedmiocie. Dlatego w takiej sytuacji konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, jako że dokonanie rozstrzygnięcia wymaga wiadomości specjalnych, którymi sąd nie dysponuje. Jest to procedura, która niewątpliwie przedłuża postępowanie i generuje znaczne koszty, ale często jest po prostu niezbędna. Biegły ocenia wartość nieruchomości według stanu z chwili ustania wspólnoty majątkowej i według cen z chwili dokonywania podziału.

Wiele domów należących do małżeństw jest obciążonych kredytem hipotecznym. Gdy dochodzi do podziału majątku, wobec tego powstaje kwestia: czy przy ustalaniu wartości nieruchomości należy odliczyć wartość niespłaconego kredytu hipotecznego? Jest to przecież znaczne obciążenie dla nieruchomości i może prowadzić do jej utraty. Często bywa tak, że małżonek otrzymujący nieruchomość zobowiązuje się lub zostaje zobowiązany do spłaty kredytu.

Sądy nie orzekały w tej kwestii jednolicie i rodziło się wiele wątpliwości, jak powinno się to wyliczyć. Dlatego tą kwestą musiał zająć się Sąd Najwyższy i rozstrzygnąć ten bardzo istotny spór. Orzekł więc, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi nie uwzględnia się obciążenia hipotecznego. Pozostawiono jednak furtkę, dodając, iż jest to możliwe jedynie wówczas, gdy przemawiają za tym szczególne okoliczności. Sąd stwierdził, że postępowanie o podział majątku wspólnego ma jedynie na celu rozdysponowanie aktywami wchodzącymi w skład tego majątku, ale nie może wpływać na sytuację prawną wierzycieli. W sumie ta zasada i wcześniej nie budziła wątpliwości, jednak nie rozwiązywała też problemu obliczania wartości nieruchomości, która jest obciążona hipoteką wskutek wzięcia kredytu i dlatego wyroki sądów były różne. Jednak po podjęciu w lipcu 2019 r. przez Sąd Najwyższy wspomnianej uchwały zasadniczo rzeczywiście nie uwzględnia się przy wycenie wartości nieruchomości wysokości niespłaconego kredytu hipotecznego. Istnieje teoretyczna możliwość, żeby domagać się zmniejszenia wartości nieruchomości ze względu na istniejące zadłużenie, ale trzeba wykazać, że zachodzą ku temu szczególne okoliczności. To zaś może okazać się trudne, gdyż owe okoliczności powinny być wyjątkowe i zasługiwać na uwzględnienie. Sąd nie wskazał, o jakie okoliczności może chodzić, gdyż trudno byłoby wyobrazić sobie konkretny i dokładny katalog takich sytuacji.

Podział nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym a zadłużenie w banku

Wyobraźmy sobie sytuację, iż doszło do podziału majątku, w którego skład wchodziła nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym. Jeden z małżonków przejął nieruchomość na wyłączną własność, spłacił małżonka i zobowiązał się do spłaty reszty kredytu. Co dalej? Co jeśli będzie mieć trudności w spłacaniu? Co jeśli bank zwróci się do drugiego małżonka o zapłatę? Jak podział majątku wpływa na umowę kredytową z bankiem?

Postanowienie o podziale majątku nie ma żadnego wpływu na kredyt i hipotekę. Sąd dzieli aktywa między małżonków, ale nie wpływa na sytuację wierzycieli. Bank nadal ma zawartą umowę na udzielenie kredytu obojgu małżonkom niezależnie od tego, czyją własnością jest obecnie nieruchomość. Małżonkowie powinni oczywiście zawiadomić bank o tej zmianie, jednakże dług nadal istnieje i obciąża ich oboje. Byli małżonkowie mogą podjąć rozmowy z bankiem i sporządzić aneks do umowy o udzielenie kredytu hipotecznego. Bank może zgodzić się na to, że tylko jeden z dłużników będzie zobowiązany do spłaty zadłużenia, a drugi zostanie z niego zwolniony. Nie ma jednak takiego obowiązku. Banki często wolą mieć dwóch dłużników niż jednego, gdyż to jest dla nich lepsza sytuacja, gdyby zaprzestano dobrowolnej spłaty zadłużenia. Mają wówczas lepsze możliwości w postępowaniu egzekucyjnym. Dlatego rzadko banki zgadzają się na zwolnienie jednego z małżonków od obowiązku spłaty i nie można w tym względzie nic zrobić.

Co zatem w sytuacji, gdy małżonek, któremu nie przypadła nieruchomość, będzie zmuszony spłacać za nią kredyt (np. pod presją banku)? Jeśli będzie to czynić po orzeczeniu rozwodu, czyli od chwili ustania wspólnoty majątkowej, będzie mógł domagać się od byłego współmałżonka zwrotu nakładów dokonanych przez siebie, jako że będę to nakłady dokonywane na majątek osobisty, a nie wspólny.

Podział majątku po orzeczeniu rozwodu bywa trudny. Dodatkową komplikacją może okazać się podział wspólnej nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym. Sąd Najwyższy orzekł, iż od wartości nieruchomości nie należy odejmować wysokości obciążenia kredytem, chyba że zajdą szczególne okoliczności. Dokonanie podziału nieruchomości – w tym jej fizyczny lub przyznanie jednemu z małżonków ze spłatą – nie ma wpływu na sytuację byłych małżonków wobec banku, chyba że bank wyrazi zgodę na podpisanie stosownego aneksu do umowy kredytowej i przejęcie całego zobowiązania przez jednego z małżonków.