Mieszkanie komunalne zajęte przez byłego męża, jak do niego wrócić?

• 2024-11-29
• Autor: Adam Dąbrowski

Dwanaście lat temu zostaliśmy z mężem najemcami lokalu komunalnego. Nie mieszkaliśmy w nim, gdyż rodzice zamienili się z nami mieszkaniami. Potem doszło do rozwodu, w trakcie którego ja wyprowadziłam się z niepełnosprawnym dzieckiem. Były mąż zajął mieszkanie komunalne, wprowadził się, a rodzice się wyprowadzili. Ja natomiast wynajmuję mieszkanie. On zmienił zamki w drzwiach, czy ma prawo mnie tam nie wpuścić? Czy może mnie i dziecko wymeldować? Czy muszę tam się wprowadzić, aby usunąć go z mieszkania, gdyż wspólne mieszkanie jest niemożliwe? Czy powinnam zgłosić tę sytuację do gminy i jakie byłyby tego konsekwencje dla mnie i dziecka? Czy jest ryzyko, że stracimy prawo do tego mieszkania, bo tam nie mieszkamy? Były mąż dobrze zarabia i może wynająć, a wręcz kupić sobie mieszkanie, a ja z dzieckiem muszę się tułać.

Długa nieobecność i ryzyko wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego

Proponuję delikatnie (bez wchodzenia w szczegóły) sprawdzić sytuację w administracji lub w zarządzie budynków (mieszkań) komunalnych. Przez ileś lat, zwłaszcza w przypadku Pani bardzo długiej nieobecności, mogło dojść do istotnych zmian. Wizyta w administracji i zapytanie np. o aktualny „stan salda“ (czynszu i związanych z nim opłat za mieszkanie) zapewne przyczyniłyby się do pozyskania informacji, czy Pani jest przez wynajmującego nadal traktowana jako jeden z najemców (czyli współnajemca) odnośnego mieszkania komunalnego.

W ciągu wielu lat Pani mogła przestać być najemcą. Dość często zdarza się kierowanie korespondencji na adres zameldowania (zwłaszcza w przypadku niewskazania innego adresu). Korespondencja może dotyczyć różnych spraw, np. wypowiedzenia umowy najmu lub sprawy sądowej (np. o ustalenie, że Pani przestała być współnajemcą lub jedynym najemcą lokalu stał się Pani były mąż). Co więcej, mogło nawet dojść do nabycia tegoż mieszkania przez przez Pani byłego męża. Oby Pani nadal była współnajemcą rzeczonego mieszkania komunalnego. Pytanie o to wprost mogłoby skutkować ciekawością kogoś z administracji lub urzędnika gminnego (miejskiego). Właśnie dlatego zaproponowałem zapytanie o sprawę z najmem związaną (np. o czynsz i opłaty do zapłacenia). Podejście do ochrony danych osobowych (często pod hasłem „RODO“) bywa różne. Na ogół jednak administracje odmawiają udostępniania danych o lokalach i związanych z nimi płatnościach osobom trzecim. Gdyby Pani spotkała się z odmową udzielenia informacji, to byłby wyraźny sygnał, że doszło do czegoś stanowiącego wyzwanie.

Ochrona prawa najemcy do używania lokalu

Jeżeli jednak Pani jest najemcą (jednym z najemców) tegoż mieszkania, to przysługuje Pani prawo do korzystania z niego. Chodzi o zagadnienie z zakresu prawnej konstrukcji umowy najmu – art. 659 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.); część przepisów o najmie lokali mieszkalnych zawarto w ustawie o ochronie praw lokatorów…. Warto pamiętać również o treści artykułu 690 K.c.: „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Jeśli ktoś, np. współnajemca (o ile Pani nadal jest w gronie najemców), pozbawił Pani możliwości korzystania z danego mieszkania, to przysługuje Pani uprawnienie wytoczenia powództwa z zakresu ochrony uprawnień najemcy – chodzi (z uwagi na art. 690 K.c.) o odpowiednie stosowanie art. 222 K.c. (dotyczącego roszczeń z zakresu ochrony własności). Skoro Pani się wyprowadziła dobrowolnie, to nawet trudno oczekiwać – z uwagi na doświadczenie życiowe – by osoba spoza grona mieszkańców miała możność wstępu do mieszkania w dowolnie przez siebie wybranej porze; dlatego nawet dyskusyjne mogłoby okazać się twierdzenie, że Pani została bezprawnie pozbawiona posiadania – ustawowe określenie posiadania zawarto w art. 336 K.c. (najemcy przysługuje posiadanie zależne).

Przywrócenie posiadania albo przywrócenie możności korzystania z uprawnień najemcy

Przyjmijmy wstępnie (hipotetycznie), że została Pani bezprawnie pozbawiona posiadania tegoż mieszkania. Jeśli do tego doszło stosunkowo niedawno, to w ciągu roku (od czasu bezprawnego pozbawienia posiadania) przysługiwałoby Pani (przewidziane w art. 342 K.c.) uprawnienie do wytoczenia powództwa o przywrócenie posiadania. W przypadku pozbawienia posiadania przed ponad rokiem może Pani przysługiwać wyłącznie uprawnienie do wytoczenie powództwa o przywrócenie możności korzystania z uprawnień najemcy (art. 690 K.c. w związku z art. 222 K.c.). W opisanej sytuacji zapewne bardzo trudno byłoby uzasadnić korzystanie z (przewidzianej w art. 343 K.c.) legalnej samopomocy, np. do zniszczenia zamków, do których Pani nie ma kluczy. Ponadto trzeba liczyć się z ryzykiem odpowiedzialności na podstawie przepisów Kodeksu karnego (K.k.), np. na podstawie art. 193 K.k. (w którym stypizowano przestępstwo naruszenia miru domowego); skoro relacje między Państwem są napięte, to w grę mogłyby wchodzić również inne obwinienia (np. o kradzież z włamaniem).

Konsekwencje wymeldowania z mieszkania komunalnego

W ocenie ryzyka (w tym być może związanego z ewentualnością stosowania prawa karnego) mogą pomóc nie tylko ustalenia w administracji mieszkań komunalnych, ale również w „wydziale meldunkowym” urzędy gminy (miasta). Według przepisów ustawy o ewidencji ludności (a obowiązku meldunkowego dotyczy jej art. 24 i i następne), człowiek powinien być zameldowany na stałe „pod adresem“ swego stałego zamieszkania. Długi okres Pani zamieszkiwania gdzie indziej mógł ułatwić doprowadzenie do wymeldowania Pani z danego mieszkania komunalnego.

Odnoszę wrażenie, że jeszcze długo będą utrzymywały się mity na temat zameldowania (meldunku). Wbrew wciąż rozpowszechnionym opiniom, zameldowanie (meldunek) nie jest rodzajem tytułu prawnego do lokalu (choć zameldowanie ma i może mieć spore znaczenie, np. w korzystaniu z usług publicznych). Samo wymeldowanie nie oznacza utraty statusu najemcy (lub innego tytułu prawnego do lokalu), jednakże może ułatwiać doprowadzenie do rozwiązania umowy najmu (a więc utraty prawa najmu przed daną osobę).

Proszę pamiętać o jeszcze jednej kwestii: otóż pozbawienie Pani byłego męża posiadania tego lokalu wbrew jego woli byłoby również bezprawne. W ramach legalnej samopomocy (art. 343 K.c.) wolno np. zniszczyć bezprawnie podmienioną wkładkę w zamku, a nawet dosłownie wyrąbać drzwi. Przeprowadzanie eksmisji jest zastrzeżone dla komorników; „zabawa w komornika“ może mieć poważne skutki prawne (w tym na podstawie prawa karnego, choć może wchodzić w grę odpowiedzialność odszkodowawcza). Czyjakolwiek sytuacja majątkowa lub zarobkowa nie upoważnia do zachowań prawem zabronionych.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego

Jeżeli nadal jest to mieszkanie komunalne, to jego dysponent (gmina) będzie władny podejmować decyzje np. wypowiedzieć umowę najmu. Przepisy prawne (w tym zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów…) przyznają gminom spory zakres swobody w podejmowaniu decyzji. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego mogłoby być np. zasadne z uwagi na art. 668 K.c., który stanowi:

„§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.”

Jeżeli mieszkanie stało się prywatne, to powiadamianie gminy byłoby bezprzedmiotowe.

Rozstrzygnięcie przez sąd o korzystaniu z mieszkania, którego najemcami są rozwiedzeni małżonkowie

O ile dane mieszkanie nadal jest mieszkaniem komunalnym oraz o ile Państwu wspólnie przysługuje prawo najmu do niego, mogłoby wchodzić w grę podjęcie przez sąd decyzji w sprawie korzystania z tegoż mieszkania (o ile takiej decyzji nie podjęto wcześniej, np. w wyroku rozwodowym). Możność podjęcia takiego rozstrzygnięcia przez sąd przewidziano w art. 58 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego; po upływie długiego czasu od orzeczenia rozwodu korzystanie z takiej możności wydaje się dyskusyjne, ale można by ten wariant wskazać pomocniczo w ewentualnym procesie z zakresu ochrony uprawnień najemcy (art. 690 K.c. w związku z art. 222 K.c.).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553