Najem a dzierżawa - różnice i podobieństwa

• 2024-01-09
• Autor: Marcin Sądej

Kodeks cywilny opisuje bardzo wiele możliwych do zawarcia umów. Nie ulega wątpliwości, że część z nich bardzo często pojawia się w obrocie gospodarczym, dzięki czemu stykamy się z nimi prawie na co dzień. Do takich najpopularniejszych umów możemy zaliczyć umowę najmu i umowę dzierżawy. Chociaż umowy wykazują bardzo wiele podobieństw, to istnieje też kilka różnic między nimi, nad którymi warto się pochylić.

Na czym polega najem?

W pierwszej kolejności zastanówmy się, na czym polega najem. Jak wskazuje art. 659 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (art. 660-661 K.c.).

Sposób używania rzeczy został określony w art. 666 K.c. – najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu wystapi potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Ponadto w myśl art. 667 K.c. bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Za zgodą właściciela najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa tego nie zabrania.

Na czym polega dzierżawa?

Poznaliśmy podstawowe elementy umowy najmu, w związku z czym pora przejść do opisu umowy dzierżawy.

Jak podaje art. 693 K.c. – przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ponadto w myśl art. 695 K.c. – dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 696 i 698 K.c.).

Co ciekawe, zgodnie z art. 694 K.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów właściwych dla dzierżawy. Taka treść powoduje, że w zakresie nieuregulowanym do dzierżawy należy odpowiednio stosować przepisy o najmie.

Elementy wspólne najmu i dzierżawy

Po dokonaniu analizy zarówno umowy najmu, jak i umowy dzierżawy może wskazać na kilka elementów wspólnych.

Przede wszystkim obie umowy dają prawo do korzystania z rzeczy należącej do innej osoby (właściciela). Nie są to zatem umowy przenoszące własność. Warto również zauważyć, że dla ważności obu umów nie jest konieczna ich forma pisemna. Przepisy nie zawierają bowiem regulacji dotyczących formy pisemnej pod rygorem nieważności. Co więcej, w przypadku najmu brak formy pisemnej powoduje przyjęcie, że umowa została zawarta na czas nieokreślony.

Kolejnym podobieństwem jest fakt, że w celu oddania rzeczy w podnajem lub poddzierżawę konieczne jest uzyskanie zgody właściciela.

Podstawowe różnice najmu i dzierżawy

Chociaż obie umowy wykazują sporo cech wspólnych, to jednak możemy wskazać na jedną podstawową różnicę, która pozwoli nam rozgraniczyć umowę najmu od umowy dzierżawy.

W przypadku umowy najmu właściciel oddaje rzecz do używania najemcy. Natomiast w przypadku umowy dzierżawy właściciel nie tylko oddaje rzecz do używania, ale i do pobiera pożytków przez dzierżawcę. Właśnie ten element pozwala na dopasowanie odpowiedniej umowy do określonego stosunku prawnego istniejącego pomiędzy stronami.

W konsekwencji umowa dzierżawy pozwala na pobieranie pożytków z rzeczy oddanej w dzierżawę, co nie ma miejsca w przypadku umowy najmu. Klasycznym przykładem jest dzierżawa gruntów rolnych, gdzie pożytkami przysługującymi dzierżawcy są płody rolne.

Z kolei ruchomości, takie jak pojazdy czy maszyny lub też urządzenia, same w sobie nie generują pożytków. Przedmioty te mogą być wykorzystywane w działalności podmiotu korzystającego, lecz w tym przypadku pożytki są wynikiem działania tego podmiotu, a nie samej rzeczy. Bezpośrednie użycie rzeczy w działalności gospodarczej nie jest pobieraniem z niej pożytków cywilnych, dochód bowiem jest w tym wypadku dopiero końcowym efektem działalności gospodarczej. W rezultacie w tym przypadku właściwa będzie umowa najmu, a nie dzierżawy.

Musimy jednak zauważyć, że pojęcia pożytków nie możemy ograniczać wyłącznie do pożytków naturalnych, takich jak płody rolne. Pożytki mogą być rozumiane również w sensie cywilnym, tj. pożytków (zysków) generowanych na podstawie stosunków prawnych.

Przykładowo, jeżeli właściciel wyrazi zgodę na oddanie rzeczy do odpłatnego korzystania przez kolejną osobę, to można przyjąć, że taka nieruchomość przynosi pożytki cywilne.

Możemy sobie wyobrazić sytuację, w której strony (A i B) zawierają umowę, której przedmiotem jest hala magazynowa oddana do używania. W tym zakresie możliwe są dwa scenariusze:

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93