Najem nieruchomości a kasa fiskalna

• 2024-01-22
• Autor: Marcin Sądej

Najem nieruchomości jest czynnością podlegającą pod ustawę VAT i to zarówno w sytuacji gdy najem jest prowadzony przez przedsiębiorcę, jak i przez osobę prywatną. Jednym z nieodzownych elementów wiążących się z podatkiem VAT jest konieczność posiadania kasy fiskalnej. W związku z tym w dzisiejszym artykule zastanowimy się, czy w przypadku najmu nieruchomości konieczna jest kasa fiskalna.

Najem nieruchomości zwolniony z VAT

Najem nieruchomości prywatnej jest ciągłą usługą obejmującą przedmiot stanowiący własność osoby fizycznej, który jest dokonywany w celach zarobkowych. To powoduje, że tego rodzaju czynność stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające pod regulacje podatku VAT. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że w opisanym przypadku podatek VAT nie wystąpi, ponieważ tego rodzaju usługa korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. W myśl tego przepisu wolne od podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji wynajem własnej nieruchomości na długoterminowe cele mieszkaniowe jest odpłatnym świadczeniem usług, które korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Warto w tym przypadku odróżnić najem na cele mieszkaniowe od usług krótkoterminowego zakwaterowania. W tym ostatnim przypadku zwolnienie nie znajduje zastosowania.

Najem zwolniony z VAT a konieczność posiadania kasy fiskalnej

W kontekście rozpatrywanego przez nas problemu należy zaznaczyć, że tylko z powodu faktu, iż dana usługa jest zwolniona z podatku VAT, podatnik nie zostaje automatycznie zwolniony z obowiązku posiadania kasy fiskalnej.

W przypadku świadczenia usług na rzecz osób fizycznych zasadniczo pojawia się obowiązek posiadania kasy fiskalnej i dotyczy on zarówno podatników VAT czynnych, jak i podatników VAT zwolnionych.

Poszukując odpowiedzi na pytania dotyczące możliwości uniknięcia obowiązku posiadania kasy fiskalnej, należy sięgnąć do treści rozporządzenia MF w sprawie zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy pomocy kasy fiskalnej.

Zwolnienie podmiotowe od obowiązku posiadania kasy fiskalnej

Wskazane rozporządzenie wymienia dwa rodzaje zwolnień. Pierwsza grupa to zwolnienia podmiotowe, które mają charakter limitowany. Jak podaje § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia – zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2018 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł.

Jak podaje § 5 ust. 2 rozporządzenia – w przypadku podatników korzystających ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 2, zwolnienie to traci moc po upływie dwóch miesięcy następujących po miesiącu, w którym podatnik przekroczył obrót z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności, w kwocie 20 000 zł.

Taka konstrukcja przepisu oznacza, że maksymalny roczny limit obrotu z tytułu wynajmu nieruchomości wynosi 20 000 zł. Jeżeli podatnik w ciągu roku nie przekroczy tej kwoty, to prowadzony najem nieruchomości będzie podmiotowo zwolniony z konieczności posiadania kasy fiskalnej.

Na marginesie warto podkreślić, że powyższy limit ma charakter proporcjonalny, co oznacza, że w przypadku prowadzenia wynajmu jedynie przez część roku kwota limitu ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Zwolnienia przedmiotowe od obowiązku posiadania kasy fiskalnej

Okazuje się, że podatnik, który przekroczy omówiony limit, nie musi obawiać się konieczności zainstalowania kasy fiskalnej, ponieważ istnieje możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych. Jak stanowi § 2 ust. 1 rozporządzenia – zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia.

W poz. 25 załącznika do rozporządzenia, stanowiącego wykaz czynności zwolnionych z obowiązku ewidencjonowania, wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Powyższy przepis określa zatem dwa rozłączne warunki, z których wystarczy spełnienie choćby jednego, aby wynajem nieruchomości był, bez ograniczeń, zwolniony od obowiązku posiadania kasy fiskalnej:

1. najem jest dokumentowany fakturą – jeżeli właściciel będzie wynajmującemu wystawiał miesięczne faktury VAT (jako usługi zwolnione z VAT), to w takim przypadku nie ma konieczności posiadania kasy fiskalnej – wynajmujący będzie zatem otrzymywał faktury a nie paragony;
   lub
2. właściciel otrzyma w całości zapłatę za najem za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła – w tym przypadku konieczne jest, aby wynagrodzenie za wynajem nie było przekazywane w formie gotówki lecz poprzez przekaz pocztowy lub na rachunek bankowy/SKOK, ponadto tytuł przelewu/przekazu powinien być tak opisany, aby jednoznacznie z niego wynikało, jakiej czynności dotyczy zapłata.

Przechodząc do konkluzji, możemy zatem stwierdzić, że choć najem nieruchomości prywatnych podlega pod przepisy ustawy VAT, to jednak osoby prowadzące wynajem na długoterminowe cele mieszkaniowe w tym zakresie korzystają zarówno ze zwolnienia od obowiązku zapłaty podatku VAT, jak również ze zwolnienia od konieczności posiadania kasy fiskalnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535