Najem prywatny a w ramach działalności - co wybrać?

• 2024-02-14
• Autor: Marcin Sądej

Podatnicy zamierzający rozpocząć wynajem nieruchomości zastanawiają się, czy w takim przypadku wybrać rozliczanie w ramach najmu prywatnego, czy też w ramach działalności gospodarczej. W naszym dzisiejszym artykule postaramy się wyjaśnić, w jaki sposób dokonać rozróżnienia w tym zakresie.

Najem prywatny a w ramach działalności na gruncie podatku PIT

Na wstępie zajmijmy się podatkiem PIT. Na gruncie tego podatku przychody z wynajmu mogę zostać zakwalifikowane jako:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy),
• najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy).

W tym miejscu przypomnijmy, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT – działalność gospodarcza to aktywność podatnika prowadzona w sposób ciągły, zorganizowany oraz dla celów zarobkowych.

Nie ulega wątpliwości, że najem nieruchomości co do zasady spełnia ww. kryteria. W związku z tym należy zastanowić się, kiedy możliwy jest najem prywatny.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT wynika, że do tego źródła przychodów można zaliczyć najem składników niezwiązanych z działalnością gospodarczą.

W kontekście powyższego odnieśmy się do dostępnego orzecznictwa. Jak podaje WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 14.06.2022 r., I SA/Gd 61/22 – to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Podobnie też WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 19.05.2022 r., I SA/Gl 1633/21:

„W większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może »powiązać« posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też »pozostawić« je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą.”

Wybór pomiędzy najmem prywatnym a najmem w ramach działalność

W kontekście powyższej problematyki należy przede wszystkim przypomnieć, że zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy PIT przychody z najmu prywatnego są obligatoryjnie rozliczane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W takim przypadku stawka podatku wynosi 8,5% przychodu, a w przypadku nadwyżki ponad 100 000 zł – stawka wzrasta do 12,5%. Dla podatników rozpoczynających najem prywatny jest to zatem jedyna opcja opodatkowania.

Inaczej wygląda kwestia rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej. W tym bowiem wypadku podatnik również może wybrać rozliczenie w oparciu o zasady ogólne albo też podatek liniowy. Chociaż takie rozwiązanie daje prawo do uwzględniania w rozliczeniu kosztów podatkowych związanych z wynajmem, to jednak w zakresie najmu nieruchomości mieszkalnych należy mieć na uwadze istotne zastrzeżenie wynikające z treści art. 22c pkt 2 ustawy PIT. W myśl tego przepisu amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy. Jeżeli zatem przedmiotem wynajmu jest nieruchomość mieszkalna, to należy mieć na uwadze powyższe wyłączenie.

Problematyka ta nie dotyczy natomiast nieruchomości użytkowych. Te mogą być amortyzowane, a dokonywane odpisy amortyzacyjne stanowią koszt podatkowy na zasadach ogólnych przewidzianych dla środków trwałych.

Najem prywatny a w ramach działalności na gruncie podatku VAT

Powyższa problematyka nie ma natomiast przełożenia na podatek VAT. Bowiem podatek VAT nie rozróżnia źródeł przychodów, gdyż zakresem jego opodatkowania jest prowadzona działalność gospodarcza.

Niezależnie od tego, czy wynajem jest prowadzony przez przedsiębiorcę, czy też przez osobę prywatną, na gruncie podatku VAT zawsze jest kwalifikowany jako odpłatne świadczenie usług. Najem jest bowiem umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną polegającego na oddaniu rzeczy do używania i na płaceniu przez najemcę umówionego czynszu. Zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W zakresie podatku VAT większego znaczenia nabiera ustalenie, czy mamy do czynienia z najmem na długoterminowe cele mieszkaniowe (gdzie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT), czy też jest to najem na cele krótkoterminowe (obniżona stawka podatku VAT 8%), czy najem nieruchomości użytkowych (opodatkowany wg stawki podstawowej z możliwością skorzystania ze zwolnienia podmiotowego).

W konsekwencji nawet najem prywatny dokonywany przez osobę fizyczną i obejmujący prywatne składniki majątku w ramach zwykłego zarządu prawem własności stanowi odpłatne świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zaś z osoby fizycznej czyni podatnika VAT.

Reasumując, możemy wskazać, że wybór pomiędzy najmem prywatnym a najmem w ramach działalności gospodarczej powinien być analizowany w sposób indywidualny. Znaczenie ma zarówno rodzaj nieruchomości, jak i długość okresów, na jaki nieruchomość jest oddawana w najem.