Nielegalny domek letniskowy na działce rolnej, jak po latach go zalegalizować i czy da się postawić garaż?

• 2025-04-13
• Autor: Wioletta Dyl

Jestem rolnikiem i właścicielem gospodarstwa rolnego o powierzchni 2 ha. W 2005 r. na jednej z działek postanowiłem wybudować murowaną altanę – domek letniskowy parterowy z poddaszem o powierzchni zabudowy do 10 m² (4 x 2,5 m). W tym czasie nie obowiązywał u nas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a działka była użytkiem rolnym. Urząd miejski przyjął moje zgłoszenie. W trakcie budowy gabaryty domku uległy zwiększeniu do 15 m² (4,5 x 3,35 m), a także dobudowałem drewniane pomieszczenie gospodarcze połączone z domkiem. Decyzja o powiększeniu zapadła dlatego, że w trakcie budowy zmieniło się prawo i można było wybudować budynek do 25 m². Jednak zmian nie zgłosiłem do urzędu, a całość budynku ma powierzchnię 22,5 m².

W tym roku, czyli po 19 latach, chciałem wybudować na tej samej działce budynek gospodarczy (garaż o wymiarach 6 x 4,5 m), ponieważ weszło nowe prawo ułatwiające rolnikom bez formalności stawianie budynków gospodarczych. Dodam, że aktualnie obowiązuje u nas MPZP i moja działka leży na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Udałem się do wydziału geodezji, aby dopytać o szczegóły, a tam urzędnik sprawdził, że budynek, który wybudowałem w 2005, jest nielegalny, ponieważ przekracza powierzchnię w stosunku do tej podanej w zgłoszeniu i nie jest ujęty na mapach. Stwierdził, że powinien to zgłosić do nadzoru budowlanego, ale tego nie zrobił. W związku z powyższym mam dwa pytania: czy mogę zalegalizować budynek z 2005 r. lub jakoś inaczej wybrnąć z tej sytuacji? Czy da się na tej działce legalnie wybudować garaż o powierzchni 27 m²?

Samowola budowlana

Zgodnie z litera prawa na przebudowę (rozbudowę) wymagane jest zezwolenie. A w praktyce takich małych budynków gospodarczych może w ogóle nie być na mapach. W czasach, o których Pan wspomina, takie rzeczy stawiano bez zezwoleń, a nawet bez zgłaszania. Niestety, do pozwolenia trzeba mieć projekt całości.

Przychodząc do Pana zasadniczego problemu, wyjaśnijmy na wstępie, że zgodnie z brzmieniem art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej „P.b.”) roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29-31 (zgłoszenie).

Z kolei zgodnie z brzmieniem art. 32 tej ustawy nie może liczyć na wydanie pozwolenia na budowę osoba, która jeszcze przed wydaniem decyzji, względnie przed jej uprawomocnieniem rozpoczęła roboty budowlane (rozbudowę). To oznacza, że w sytuacji, gdy zgody nie uzyskano w trakcie prowadzenia robót, albo wcale, to mamy do czynienie z tzw. samowolą budowlaną. Samo pojęcie samowoli budowlanej nie jest z Prawie budowlanym zdefiniowane, tym niemniej przepisy tej ustawy typizują jej przypadki.

Przy braku projektu rozbudowy oraz jego zatwierdzenia przez nadzór budowlany możemy zakładać, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega na naruszeniu Prawa budowlanego poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie.

Cezura 20 lat dla skorzystania z uproszczonej procedury legalizacyjnej

Niestety, w tym przypadku nie skorzysta Pan z uproszczonej procedury legalizacyjnej, ponieważ uproszczone postępowanie legalizacyjne można przeprowadzić do samowoli budowlanych, jeśli od zakończenia ich budowy upłynęło ponad 20 lat. Z punktu widzenia przepisów Prawa budowlanego ważne jest tylko to, jak długo obiekt istnieje (ponad 20 lat), a nie, jakie funkcje pełnił na przestrzeni lat i jaką funkcję ma pełnić po legalizacji.

Legalizacja domku letniskowego

Legalizacja domku letniskowego (rekreacji indywidualnej) jest procesem długim i relatywnie drogim, ale w większości wypadków kończy się sukcesem. Do zalegalizowania domku letniskowego niezbędne jest złożenie dokumentów:

• wniosku o legalizację samowoli budowlanej,
• zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz innymi aktami prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• oświadczenia o posiadanym prawie do nieruchomości na cele budowlane,
• projektu budowlanego w trzech kopiach i projektu technicznego w dwóch (dla budynków wymagających pozwolenia) lub projektu zagospodarowania działki bądź terenu (dla budynków niewymagających pozwolenia na budowę),
• w zależności od rodzaju i miejsca inwestycji odpowiednie szkice lub rysunki. Można je wykonać samemu. Ponadto pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których wymaga nadzór na podstawie odrębnych przepisów.

Organ nadzoru budowlanego:

• rejestruje wniosek legalizacyjny,
• dokonuje oględzin obiektu budowlanego objętego wnioskiem o legalizację i ustala stan prawny i faktyczny,
• ustala strony postępowania administracyjnego,
• dokonuje oceny wybudowanego pod względem zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym (w przypadku jego braku z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy) czy też przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Jeżeli urząd stwierdzi, że wszystkie dokumenty zostały wniesione prawidłowo, wyda postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Jeśli nie przedłoży się wymaganej dokumentacji legalizacyjnej w określonym przez organ terminie, organ wyda decyzję o nakazie rozbiórki (art. 49e pkt 3 P.b.). Jeśli organ stwierdzi nieprawidłowości w przedłożonych dokumentach, wyda postanowienie zobowiązujące do ich usunięcia w wyznaczonym terminie. Nieusunięcie nieprawidłowości w terminie również skutkować będzie nakazem rozbiórki (art. 49e pkt 4 P.b.).

Opłata legalizacyjna

Opłata legalizacyjna jest naliczana według wzoru określonego w Prawie budowlanym. W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia jest to stała kwota, która obecnie wynosi 2,5 lub 5 tys. zł. Jeśli zaś chodzi o budowę bez pozwolenia na budowę, to opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w art. 59 P.b. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Przykładowo w wypadku domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł.

Do opłat legalizacyjnych znajdują bezpośrednie zastosowanie przepisy działu III Ordynacji podatkowej dotyczące ulg podatkowych. Oznacza to, że wojewoda może:

• odroczyć termin płatności,
• rozłożyć opłatę legalizacyjną na raty,
• umorzyć opłatę legalizacyjną w całości lub w części.

Złożenie wniosku o odroczenie płatności lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej powoduje zawieszenie postępowania w sprawie samowoli budowlanej do dnia rozstrzygnięcia wniosku, a w przypadku rozłożenia opłaty legalizacyjnej na raty lub odroczenia płatności – do dnia upływu terminu wniesienia całej opłaty (art. 49c ust. 2 P.b.). W przypadku wniosku o częściowe umorzenie tej kwoty, sprawa jest rozpatrywana indywidualnie. Rekomendowałabym jednak takie wystąpienie.

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany.

„Lex silos”, czyli ułatwienia inwestycyjne dla rolników

Co do garażu. 3 czerwca 2023 r. weszły w życie zmiany w Prawie budowlanym, które wprowadzają ułatwienia inwestycyjne dla rolników. Nowe przepisy nazywane „Lex silos” pozwalają wznosić niektóre budowle gospodarcze bez pozwolenia, a nawet bez zgłoszenia. W gospodarstwach rolnych można budować bez zgłoszenia przedsięwzięcia do starostwa jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty, związane z produkcją rolną, o prostej konstrukcji, wierzchni zabudowy do 150 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Zatem, można.

Źródła:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414