Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Projekt ustawy z dnia 13 kwietnia2023 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ulepszenia środowiska prawnego i instytucjonalnego dla przedsiębiorców zakłada wprowadzenie istotnej zmiany w katalogu podmiotów podatków od nieruchomości. Chociaż obecnie projekt ten jest na etapie opiniowania, warto prześledzić bliżej planowane zmiany.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3) użytkownikami wieczystymi gruntów;
4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.
Zwróćmy zatem uwagę, że odrębną kategorią podatników są właściciele nieruchomości, a odrębną posiadacze samoistni.
Trzeba w tym miejscu odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego. W myśl art. 336 K.c. – posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). To zatem oznacza, że podatnikiem podatku od nieruchomości nie jest posiadacz zależny. W konsekwencji w przypadku oddania nieruchomości w najem czy dzierżawę podatnikiem zobligowanym do zapłaty podatku nadal pozostaje właściciel. Jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 25.03.2021 r., I SA/Po 845/20:
„Oczywistym jest, że posiadacz zależny nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości, albowiem jego odpowiedzialności prawnopodatkowej nie przewidują przepisy u.p.ol.”
Jak wynika z treści art. 7 Ordynacji podatkowej – podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu. Zatem tylko przepisy prawa podatkowego, i to w randze ustawy, decydują o tym, kto jest podatnikiem. Niemożliwe jest zatem uzgodnienie w ramach umowy cywilnoprawnej, że określony podmiot przyjmuje na siebie obowiązki podatnika. To oznacza, że wszelkie zapisy w umowie najmu czy umowie dzierżawy wskazujące, że obowiązek podatkowy zostaje przeniesiony na dzierżawcę (najemcę) są nieważne i nie wywołują żadnych skutków podatkowych.
Pismo z dnia 14.06.2007 r., wydane przez: Urząd Miejski w Czarnej Białostockiej, Fn. 0550-1-1/07:
„Wobec powyższego w obowiązującym stanie prawnym i faktycznym zawarcie przez spółkę »L.« umowy dzierżawy z firmą P. S.A. z siedzibą w W. ul. G., nie przenosi obowiązku podatkowego z właściciela na posiadacza części nieruchomości (placu). Z załączonej do wniosku umowy dzierżawy Nr 2/2007 wynika, że P. S.A. jest posiadaczem nieutwardzonego placu o pow. 9530 m2 na stacji P. Czarna Białostocka, na podstawie umowy Nr D36-KN-3/01 z dnia 28 września 2001 r. zawartej z P. S.A., ma prawo dysponowania przedmiotem dzierżawy, ale właścicielem przedmiotowej nieruchomości są P. S.A. w W. Zatem podatnikiem podatku od nieruchomości w opisywanym przypadku jest właściciel placu.”
Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy przedmiotem umowy są nieruchomości należące do Skarbu Państwa lub JST.
WAŻNE!
W aktualnym stanie prawnym umowa najmu lub dzierżawy nie przenosi obowiązku podatkowego. W takim przypadku podatnikiem podatku od nieruchomości nadal pozostaje właściciel.
Zgodnie z art. 9 wskazanego na wstępie projektu ustawy do art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych dodana zostanie nowa kategoria podatników. Przepis ten ma wskazywać, że podatnikiem podatku od nieruchomości będą również osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące dzierżawcami – po złożeniu do organu podatkowego wniosku o przeniesienie obowiązku podatkowego na dzierżawcę, podpisanego przez dzierżawcę i wydzierżawiającego.
Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy:
„Wydzierżawiający grunt odpowiadają za zapłatę podatku gruntowego za swe nieruchomości. Zazwyczaj opłaca ją w ich imieniu dzierżawca, jednak nie ma możliwości przeniesienia na niego tej odpowiedzialności. W związku z tym niekiedy wydzierżawiający nie uznaje takich rozwiązań umownych za warunki zabezpieczające jego interes. Zmiana ma na celu umożliwienie scedowania zapłaty podatku od nieruchomości na dzierżawcę za zgodą jego oraz wydzierżawiającego. Dlatego proponuje się dodać art. 3 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.”
Zgodnie zatem z projektowanym rozwiązaniem za zgodną wolą stron umowy możliwe będzie przeniesienie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości na dzierżawcę.
Podkreślenia wymaga, że warunkiem będzie złożenie oświadczenia obu stron do organu podatkowego, czyli w zakresie podatku od nieruchomości do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ponadto zaznaczyć należy, że takie rozwiązanie przewidziano tylko w zakresie umowy dzierżawy. Projekt nie zakłada natomiast rozciągnięcia nowych regulacji na umowę najmu.
WAŻNE!
Projekt ustawy zakłada wprowadzenie nowej kategorii podatników podatku od nieruchomości tj. dzierżawców. Warunkiem jest złożenie w organie podatkowym zgodnego oświadczenia woli obu stron umowy dzierżawy. W takim wypadku obowiązek podatkowy zostanie przeniesiony z właściciela na dzierżawcę.
Omawiany projekt ustawy zakłada ciekawe rozwiązania legislacyjne w zakresie nowej kategorii podatnika podatku od nieruchomości. Z pewnością w wielu sytuacjach uprości to wzajemne rozliczenie pomiędzy stronami umowy dzierżawy. Warto zatem śledzić dalszy przebieg rządowych prac w tym zakresie.
Mała Firma Wynajmująca Biuro Firma „X” wynajmuje biuro w budynku należącym do innej firmy. Obecnie obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości spoczywa na właścicielu budynku, a firma „X” opłaca jedynie czynsz najmu. Po wprowadzeniu nowych przepisów, firma „X” i właściciel budynku mogą zdecydować o przeniesieniu obowiązku zapłaty podatku od nieruchomości na firmę „X”. To może być korzystne dla właściciela, który zabezpiecza swój interes finansowy, przekazując obowiązki podatkowe na najemcę.
Rolnik Dzierżawiący Pole Rolnik „Y” dzierżawi pole od państwa. Aktualnie, mimo że rolnik uprawia ziemię i czerpie z niej dochody, to za podatek od nieruchomości odpowiada Skarb Państwa jako właściciel. Zmiany w ustawie umożliwiają przeniesienie obowiązku podatkowego na rolnika „Y”, po złożeniu odpowiedniego wniosku. Dla rolnika oznacza to większe obciążenie finansowe, ale daje też większą przejrzystość w kosztach prowadzenia działalności.
Właściciel Wielu Nieruchomości Osoba prywatna „Z” posiada kilka nieruchomości, które wynajmuje różnym podmiotom. Obecnie jako właściciel, „Z” jest odpowiedzialny za zapłatę podatków od wszystkich nieruchomości. Nowe przepisy dają możliwość przeniesienia obowiązku podatkowego na najemców, co może ułatwić zarządzanie finansami i zwiększyć efektywność administracyjną, ponieważ każdy najemca zajmie się własnym podatkiem od nieruchomości.
Proponowane zmiany w zakresie podatku od nieruchomości otwierają nową możliwość przeniesienia obowiązku podatkowego na dzierżawców lub najemców nieruchomości. To nowe rozwiązanie, wymagające zgody obu stron umowy i formalnego oświadczenia, może wpłynąć na sposób zarządzania nieruchomościami, oferując większą elastyczność oraz potencjalnie upraszczając procesy administracyjne dla właścicieli nieruchomości.
Potrzebujesz porady prawnej lub wsparcia w przygotowaniu dokumentów związanych ze zmianami w podatku od nieruchomości? Skorzystaj z naszych usług doradztwa prawnego online – szybko, wygodnie i profesjonalnie
Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Marcin Sądej
Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...
>> więcej informacji o autorze
