Polski Ład a wykluczenie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych

• Autor: Marcin Sądej

Regulacje Polskiego Ładu to nie tylko nowe preferencje i ulgi dla podatników, ale także zmiany, które mogą w sposób niekorzystny wpłynąć na rozliczenie podatku PIT. Taką właśnie zmianą jest usunięcie możliwości uwzględniania w kosztach podatkowych odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się bliżej projektowanym zmianom.

Aktualny stan prawny odnośnie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych

Przypomnijmy, że kosztem podatkowy są odpisy amortyzacyjne od środków trwałych dokonywane na zasadach przewidzianych w ustawie PIT. Po pierwsze, jak stanowi art. 22a ust. 1 ustawy PIT, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Powyższe oznacza, że zarówno osoby prowadzące działalność gospodarczą i wykorzystujące nieruchomości mieszkalne na potrzeby firmowe (np. jako siedziba firmy), jak i osoby prywatne dokonujące wynajmu nieruchomości mogą w kosztach ujmować odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej nieruchomości.

Podstawowa stawka amortyzacyjna wynosi 1,5% rocznie, a przy zastosowaniu tzw. indywidualnej stawki istnieje możliwość podniesienia jej do 10% rocznie. Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego.

Projektowane zmiany w ramach Polskiego Ładu

Zgodnie z projektem ustawy zmianie ma ulec treść art. 22c pkt 2 ustawy PIT. Obecna treść tego przepisu wskazuje, że amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

Obecnie zatem kluczowa jest decyzja podatnika w tym zakresie. Jeżeli bowiem zdecyduje się na amortyzację, to obliczone odpisy stanowią koszt podatkowy w ramach działalności gospodarczej lub też w ramach najmu prywatnego.

W świetle projektu ustawy nowa treść art. 22c pkt 2 ustawy PIT ma stanowić, że amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

To w sposób jednoznaczny wyklucza możliwość amortyzacji wszelkich budynków mieszkalnych oraz praw majątkowych do budynków mieszkalnych zarówno w przypadku podatników prowadzących działalność gospodarczą, jak i w przypadku najemców prywatnych.

W uzasadnieniu ze strony resortu finansów wskazano, że dokonywanie odpisów amortyzacyjnych powoduje, że w całości pokrywają one przychody podatkowe, co sprawia, że nie występuje rzeczywisty podatek PIT do zapłaty.

Ponadto, biorąc pod uwagę, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości, jej sprzedaż jest nieopodatkowana (co dotyczy wszystkich nieruchomości mieszkalnych, a więc i tych wykorzystywanych w działalności gospodarczej), to z perspektywy fiskusa w ogóle nie pojawia się żaden wpływ z podatku. Ustawodawca ocenił, że taki przypadek jest podwójnie preferowany, co skłoniło go do zaproponowania rozwiązań wykluczających odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych z kategorii kosztów podatkowych.

Podkreślenia wymaga, że przepis w takim brzmieniu będzie obowiązywał zarówno na gruncie podatku PIT, jak i CIT. W konsekwencji ewentualne przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z o.o. nie rozwiąże tego problemu. Ponadto trzeba dodać, że zmianie nie ulegają zasady amortyzacji nieruchomości użytkowych. Te bowiem nadal będą podlegać odpisom amortyzacyjnych, które wciąż stanowić będą składnik kosztów podatkowych.

Wykluczenie amortyzacji spowoduje przejście na ryczałt ewidencjonowany

Z perspektywy podatników prowadzących wynajem prywatnej nieruchomości taka zmiana może spowodować masowy wybór ryczałtu ewidencjonowanego jako formy opodatkowania.

Przypomnijmy, że odpisy amortyzacyjne stanowią koszty wyłącznie w sytuacji prowadzenia wynajmu na zasadach ogólnych wynikających z ustawy PIT i opodatkowanych według skali podatkowej. Natomiast w przypadku ryczałtu podatek jest płatny od samego przychodu bez możliwości uwzględnienia jakichkolwiek kosztów podatkowych, co dotyczy również odpisów amortyzacyjnych.

Niewątpliwą zaletą ryczałtu ewidencjonowanego jest niższa stawka podatkowa, która obecnie wynosi 8,5%, a w przypadku przychodu ponad 100 000 zł 12,5%. Ma to zresztą stać się zasadą ustawową, co również przewiduje projekt ustawy nowelizującej – o tym będzie mowa w naszym kolejnym artykule.

Mając na uwadze powyższe, możemy postawić tezę, że zmiany w zakresie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych zmienią zasady opodatkowania najmu nieruchomości mieszkalnych. W dużo gorszej sytuacji będą natomiast przedsiębiorcy opodatkowani na zasadach ogólnych czy też podatkiem liniowym, którzy utracą prawo do ujmowania w kosztach odpisów amortyzacyjnych od tych nieruchomości mieszkalnych, które stanowią ich firmowe biura.