Polski Ład a zmiany w opodatkowaniu najmu ryczałtem

• Autor: Marcin Sądej

W poprzednim artykule wskazaliśmy, że w ramach Polskiego Ładu zostanie usunięta możliwość amortyzowania nieruchomości mieszkalnych – zarówno wykorzystywanych w działalności gospodarczej, jak i w ramach najmu prywatnego. W dzisiejszym tekście będziemy kontynuować ten wątek i zastanowimy się, jakie zmiany w zakresie opodatkowania najmu ryczałtem przyniosą nowelizacje przepisów.

Obecnie obowiązujące regulacje dotyczące wyboru formy opodatkowania

W opisanym przypadku będzie analizowali sposób opodatkowania źródła przychodu, jakim jest tzw. „najem prywatny”. Został on określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, gdzie możemy przeczytać, że przychodem jest wynagrodzenie z takich tytułów jak najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl aktualnie obowiązującego art. 9a ust. 6 ustawy PIT – dochody osiągane przez podatników z najmu prywatnego (czyli ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6), są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zatem obecnie podatnicy mogą wybrać, w jaki sposób chcą opodatkować przychody z najmu:

• na zasadach ogólnych – opodatkowanych wg skali podatkowej, gdzie podatek jest obliczany od dochodu będącego różnicą pomiędzy przychodem a kosztem podatkowym. Rozliczenia rocznego dokonuje się na formularzu PIT-36 składanym do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
• na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego – gdzie podatek obliczany jest od przychodu bez możliwości uwzględnienia kosztów podatkowych. Rozliczenia rocznego dokonuje się na formularzu PIT-28 składanym do końca lutego roku następującego po roku podatkowym.

Od nowego roku najem prywatny opodatkowany tylko ryczałtem ewidencjonowanym

Z początkiem 2022 r., na skutek nowelizacji dokonanych w ramach Polskiego Ładu, podatnicy nie będą już mieli możliwości dokonania wyboru formy opodatkowania najmu, ponieważ jedyną dopuszczalną formą będzie ryczałt ewidencjonowany.

Jak wynika z projektu ustawy zmieniającej, artykuł 9a ust. 6 ustawy PIT będzie stanowił, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. To oznacza, że podatnicy stracą możliwość wyboru formy opodatkowania, ponieważ jedyną obligatoryjną postacią opodatkowania będzie ryczałt ewidencjonowany.

Koresponduje to z omawianą już zmianą, która polegać ma na wykluczeniu z amortyzacji nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Odpisy amortyzacyjne stanowiły główny składnik kosztów podatkowych przy opodatkowaniu najmu na zasadach ogólnych. W konsekwencji i tak większość podatników dokonałaby zmiany formy opodatkowania na ryczałt ewidencjonowany.

Zasady wyboru ryczałtu ewidencjonowanego jako formy opodatkowania najmu prywatnego

Zmianie nie ulegną natomiast obecnie obowiązujące regulacje zasad opodatkowania oraz stawki podatku ryczałtowego. Nadal do najmu prywatnych nieruchomości zastosowanie znajdzie stawka:

• 8,5% przychodu;
• 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu.

Jeżeli chodzi o obowiązki podatnika, to wciąż będzie on zobligowany do składania rocznej deklaracji PIT-28 w terminie do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Ponadto podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania PIT-28.

Istnieje również możliwość opłacania ryczałtu w kwartalnych okresach rozliczeniowych, co wynika z treści art. 21 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku. Przepis ten podaje, że podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.

Możliwość wyboru kwartalnego opłacania ryczałtu przewidziana jest dla tych podatników, których przychody z tego tytułu nie przekroczyły w poprzednim roku kwoty stanowiącej równowartość 200 000 euro.

Z uwagi na fakt, iż ryczałt będzie jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym usunięty zostanie art. 9 ust. 4, który obecnie wskazuje, że w przypadku osiągania przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą (o których mowa w art. 6 ust. 1a), za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2. Nie ma już bowiem konieczności dokonywania wyboru ryczałtu, skoro będzie to jedyna forma rozliczenia w przypadku przychodów z najmu.

Na zakończenie należy wskazać, że powyższe regulacje obejmować będą wyłącznie najem prywatny stanowiący źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT. Natomiast projektowane zmiany nie będą dotyczyć źródła przychodu, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy PIT – za przychód z działalności gospodarczej uważa się przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przykładowo, przychody z wynajmu hali magazynowej w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej mogą być, wedle wyboru dokonanego przez przedsiębiorcę, opodatkowane na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym lub ryczałtem ewidencjonowanym – w zależności od formy opodatkowania działalności gospodarczej.

Polski Ład wprowadza zatem istotne zmiany w zakresie opodatkowania najmu prywatnego. Od 2022 r. najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym, który stanowić będzie jedyną dopuszczalną formę opodatkowania w tym przypadku.