Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Kupiłam mieszkanie w bloku na parterze. Chcę je przekształcić na lokal usługowy, tzn. salon kosmetyczny (manicure, pedicure, henna, zabiegi kosmetyczne na twarz, rzęsy). Projektant, który będzie robić ekspertyzę, wymaga uchwały wspólnoty – zebrania głosów mieszkańców w sprawie otworzenia salonu. Nie zamierzam naruszać ścian, robić odrębnego wejścia, nic nie będę zmieniać. Jedna pani we wspólnocie nie zgadza się na salon i przypuszczam, że będzie podjudzać mieszkańców, żeby się nie zgodzili na jego otwarcie. Czy takie pytanie sąsiadów o zgodę jest legalne? Czy muszę uzyskać zgodę wspólnoty, aby móc prowadzić działalność gospodarczą?
W mojej ocenie nie potrzebuje Pani zgody wspólnoty na prowadzenie działalności w Pani lokalu – jeżeli prowadzenie lokalu nie będzie wiązało się z przebudową i nadbudową lokalu, to uchwała nie jest konieczna, a więc nie jest konieczne także zbieranie podpisów sąsiadów. Niniejsze jednak dotyczyć powinno ewentualnej reklamy na elewacji czy części wspólnej budynku – jednak otworzenie samego gabinetu nie ma wpływu na zgodę wspólnoty.
Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Zgodnie natomiast z ust. 3 pkt 5 powyższej regulacji „Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego”.
Jak wynika z opinii orzecznictwa w tej kwestii: „Otwarcie gabinetu lekarskiego w mieszkaniu nie wymaga zgody sąsiadów, o ile nie wiąże się z przebudową nieruchomości wspólnej, w takiej sytuacji organ nie może domagać się przedłożenia oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością” – potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 25 kwietnia 2016 roku, sygn. akt II SA/Gl 10/16. Samo pojęcie zmiany przeznaczenia lokalu na użytkowy był już niejednokrotnie tematem rozważań sądów i można śmiało wskazać, iż powstało jednolite orzecznictwo w tej kwestii.
Jak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 października 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 797/08, Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2002 r., sygn. akt II SA/Wr 975/99 czy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., sygn. akt IV CSK 393/2007, w którym to wyraźnie rozgraniczono uprawnienia wspólnoty mieszkańców w przypadkach, gdy konieczne jest dokonanie prac budowlanych ingerujących w część wspólną nieruchomości celem zmiany sposobu użytkowania lokalu od zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego niewymagającej tej ingerencji.
Dlatego jeżeli powstawanie powyższego salonu kosmetycznego – podobnego w swoich celach do gabinetu lekarskiego, co wskazałam powyżej – nie powoduje zmian ani ingerencji w nieruchomość wspólną, to wspólnota nie może skutecznie zablokować takiej inicjatywy. Powyższe stanowisko potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2018 r., sygn. akt IV CSK 393/07, iż „Właściciele nie mogą zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty”.
Dlatego powinna Pani przedstawić powyższe przepisy i linię orzecznictwa, iż nie ma konieczności zbierania uchwały wspólnoty. Samo jednak negatywne nastawianie sąsiadów co do zasady nie stanowi czynu zabronionego – ewentualnie możemy mówić o naruszeniu Pani dóbr osobistych.
Salon fryzjerski na osiedlu
Młoda kobieta postanowiła otworzyć salon fryzjerski w swoim mieszkaniu, które znajdowało się na parterze bloku. Nie planowała żadnych większych remontów ani zmian konstrukcyjnych, ale sąsiedzi byli przeciwni działalności, twierdząc, że spowoduje to zwiększony ruch i hałas. Po konsultacji z prawnikiem dowiedziała się, że nie wymaga zgody wspólnoty, jeśli nie narusza części wspólnych i nie zmienia przeznaczenia lokalu w sposób wymagający zezwoleń budowlanych.
Gabinet psychoterapeutyczny w mieszkaniu
Mężczyzna chciał przekształcić jedno z pomieszczeń swojego mieszkania w gabinet psychoterapeutyczny, planując jedynie niewielką adaptację wnętrza bez zmiany konstrukcji budynku. Jeden z sąsiadów próbował zablokować tę inicjatywę, twierdząc, że wymaga ona zgody wspólnoty. Właściciel lokalu odwołał się do wyroków sądów, które jednoznacznie wskazywały, że prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, bez ingerencji w części wspólne, nie wymaga zgody wspólnoty.
Biuro księgowe w bloku mieszkalnym
Kobieta chciała otworzyć biuro księgowe w swoim mieszkaniu, które mieściło się w dużym budynku wielorodzinnym. Planowała jedynie wstawienie dodatkowych mebli i komputera. Wspólnota początkowo próbowała zablokować otwarcie biura, jednak po zapoznaniu się z przepisami i orzecznictwem, zrozumiała, że jeśli nie dochodzi do zmian konstrukcyjnych ani nadmiernej uciążliwości dla sąsiadów, zgoda wspólnoty nie jest konieczna.
Prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu nie zawsze wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, o ile nie wiąże się z ingerencją w części wspólne nieruchomości. W takich przypadkach kluczowe jest rozróżnienie między zmianą sposobu użytkowania lokalu a przeprowadzaniem prac budowlanych. Właściciele mieszkań powinni znać swoje prawa, aby skutecznie odpierać nieuzasadnione zastrzeżenia sąsiadów.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism prawnych, zapewniając szybkie i rzetelne wsparcie w rozwiązywaniu problemów prawnych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualne doradztwo i pomoc w przygotowaniu dokumentów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 października 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 797/08
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2002 r., sygn. akt II SA/Wr 975/99
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., sygn. akt IV CSK 393/2007
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018...
>> więcej informacji o autorze
.jpg)
 (1).jpg)
.jpg)