Służebność drogi koniecznej

• 2024-01-03
• Autor: Anna Sufin

W artykule opiszemy problematykę służebności drogi koniecznej. Wymogiem niezbędnym dla zabudowy działki, jak i normalną koniecznością, by z niej korzystać, jest posiadanie dojścia i dojazdu z tej działki do drogi publicznej. Na skutek różnych okoliczności, w tym częstokroć sporów sąsiedzkich, działka może takiego dojazdu nie mieć albo go utracić. W poniższym artykule omówione zostały możliwości przymusowego zapewnienia na drodze prawnej dostępu do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Służebność drogi dojazdowej

Jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (gminnej, powiatowej, wojewódzkiej), ale także gdy nie ma dostępu do będących częścią tej nieruchomości budynków gospodarskich – właściciel tej nieruchomości może przymusowo dochodzić od właścicieli sąsiednich gruntów ustanowienia takiego obciążenia tych gruntów, że do jego nieruchomości będzie można przez ten grunt przechodzić, przejeżdżać, przeprowadzać zwierzęta (por. art. 145 Kodeksu cywilnego). Aktualnie często zapewnia się także odrębnie możliwość parkowania na działce, by nie było wątpliwości, czy będzie to dopuszczalne. Jeśli z siecią dróg publicznych łączy nieruchomość działka wydzielona geodezyjnie jako droga znajdująca się pod zarządem gminy, powszechnie dostępna, choć niezaliczona do kategorii dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, przyjmuje się, że nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej i nie ma podstaw do ustanawiania drogi koniecznej w rozumieniu art. 145 § 1 K.c.

Obciążenie można ustanowić zarówno w drodze umowy między właścicielami gruntów (przy czym oświadczenie właściciela gruntu obciążonego powinno być w formie notarialnej), jak i – w razie braku zgody stron – w drodze sądowej. Z pewnością w pierwszej kolejności warto zabiegać o uzgodnienie interesów poza sądem i ustanowienie służebności umową – w takim wypadku strony mogą wypracować rozsądny kompromis, także w zakresie wynagrodzenia za ustanowienie służebności, nie ponosząc kosztów sądowych. Koszty sądowe natomiast mogą być znaczne, ponieważ konieczne jest w sprawie przeprowadzenie opinii biegłego geodety, opinii biegłego rzeczoznawcy, często także sąd dopuszcza dowód z opinii biegłego specjalisty z zakresu komunikacji drogowej. Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej (na którym uwidacznia się drogę konieczną, wraz z klauzulą, że wyrys nadaje się do wpisu w księdze wieczystej) wpisuje się służebność drogi koniecznej do księgi wieczystej.

Proces o ustanowienie służebności drogi koniecznej

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, na której obciążenie ma być ustanowione (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Wniosek należy opłacić kwotą 200 zł (art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) – potwierdzenie uiszczenia opłaty na rachunek dochodów budżetowych sądu załącza się do wniosku. Wniosek rozpatrywany jest w trybie postępowania nieprocesowego – oprócz wnioskodawcy w sprawie biorą udział uczestnicy, tj. osoby, których praw dotyczy wynik postępowania. Będą to na pewno właściciele nieruchomości, które mają być obciążone, pozostali (poza wnioskodawcą) właściciele nieruchomości, na rzecz których droga konieczna ma być ustanowiona. We wniosku należy wskazać uczestników wraz z ich danymi adresowymi. Jeśli nieruchomość rzeczywiście nie ma dostępu do drogi publicznej, sąd taki dostęp z pewnością ustanowi. Nie musi jednak tego zrobić tak, jak podano we wniosku, w szczególności jeśli na takie wyznaczenie służebności nie ma zgody ze strony właścicieli nieruchomości wskazywanej do obciążenia. Jeśli są inne możliwości poprowadzenia drogi, sąd będzie te możliwości badał. W tym celu może powołać biegłego sądowego, który wskaże optymalne – ze względu na zasady ruchu drogowego oraz ze względu na koszty urządzenia – szlaki drogowe. Ponieważ przygotowanie w dalszej kolejności mapy geodezyjnej co do wszystkich tych szlaków, a także wycena rzeczoznawcy w przedmiocie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności na każdym ze szlaków spowodowałyby znaczne koszty postępowania, bardzo często sąd już po pierwszej opinii wybiera jeden ze szlaków i tylko co do niego dopuszcza dowody z opinii biegłego geodety i z opinii biegłego rzeczoznawcy. Strony mogą oczywiście nie zgodzić się z opinią biegłych i składać co do niej zarzuty.

Jeśli strona nie zgadza się z opinią biegłego, w szczególności jeśli opinia zawiera błędy merytoryczne, jest niezgodna z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, wnioski nie wynikają z poszczególnych ustaleń, nie jest stanowcza, może złożyć w terminie wyznaczonym przez sąd zarzuty do opinii biegłego. W przypadku złożenia zarzutów sąd przeprowadzi dowód z opinii uzupełniającej tego samego biegłego albo wezwie biegłego na rozprawę w celu złożenia wyjaśnień. Żeby skutecznie podważyć opinię i opinię uzupełniającą oraz spowodować, że sąd nie oprze się na jej ustaleniach, co do zasady, konieczne jest wnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z kolejnej opinii innego biegłego na te same okoliczności.

Jeśli w sprawie będą kolejne opinie, strony będą podważać opinie wszystkich albo większości biegłych, postępowanie może się przedłużyć nawet do kilku lat.

Służebność przejazdu przez drogę

W orzecznictwie przyjmuje się, że obecnie dojazd samochodem (pojazdem mechanicznym) powinien być składnikiem dostępu nieruchomości do drogi publicznej (por. uchwała SN z 14.05.2014 r., III CZP 14/14). Droga służebna powinna zatem uwzględniać przejazd pojazdów mechanicznych, chyba że w konkretnym przypadku z powodu na przykład potrzeb nieruchomości władnącej, ukształtowania terenu nie jest to konieczne.

Przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej bierze się pod uwagę potrzeby nieruchomości władnącej. Jeśli jest to nieruchomość mieszkalna, nie ma potrzeby uwzględnienia możliwości przejazdu tą drogą samochodów ciężarowych za wyjątkiem dostępu w związku z wywozem śmieci, opróżnieniem szamba, dojazdu karetki, straży pożarnej itd. (por. postanowienie SN z 21.03.2003 r. II CKN1256/00).

Samowolna zmiana sposobu użytkowania nieruchomości, mimo jej nieprzystosowania do działalności gospodarczej z powodu jej charakteru, otoczenia, nie powoduje, że sąd przy ustalaniu szlaku drożnego nie weźmie pod uwagę możliwości np. parkowania na drodze samochodów ciężarowych, ich przyczep. Natomiast inny przypadek zachodzi, gdy ustanawia się drogę służebną do nieruchomości o charakterze gospodarczym, usługowym. Także jednak i w tym przypadku obowiązuje zasada, że przeprowadzenie drogi koniecznej ma nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma ona prowadzić. Właściciel nieruchomości, dla której ustanawiana jest służebność, nie może zwiększać niedogodności nieruchomości służebnej w dążeniu do rozwoju gospodarczego własnej nieruchomości (tak: wyrok SN z 24.04.1997 r., II CKN 43/97).

Szerokość drogi służebnej

Przepisy nie określają, jaka powinna być szerokość drogi służebnej. Ocena musi nastąpić stosownie do potrzeb nieruchomości władnącej, zasady jak najmniejszego obciążenia nieruchomości obciążonej i rzeczywistych możliwości w terenie, ale także uregulowań przepisów techniczno-budowlanych. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w rozdziale 2 „Dojścia i dojazdy” określa, że jezdnia stanowiąca dojazd nie może być mniejsza niż 3 m (§ 14 ust. 1), dojście i dojazd do działki budowlanej w postaci ciągu pieszo-jezdnego – 5 m (§ 14 ust. 2). Funkcję dojazdów do budynku i urządzeń mogą spełniać dojścia, pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Szczegółowe uregulowania zostały zawarte także w rozporządzeniu w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (§ 12), ustawie o drogach publicznych (w zakresie urządzenia zjazdu na działkę – art. 29), rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (§ 55 i nast.), rozporządzeniu w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Zapisy tych aktów bierze pod uwagę biegły z zakresu ruchu drogowego, który wyznacza i ocenia szlaki drożne do nieruchomości.

Służebność mediów w drodze

Przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, że w drodze analogii do art. 145 K.c. może nastąpić także ustanowienie służebności gruntowej, która polega na obciążeniu nieruchomości prawem przeprowadzenia sieci przesyłowych (por. np. uchwała SN z 30.08.1991 r. III CZP 73/91, uchwała SN z 3.06.1965 r. III CO 34/65). Właściciel nieruchomości, niemający dostępu do sieci przesyłowej, może zatem zapewnić sobie dostęp do mediów poprzez ustanowienie służebności, która obciążać będzie nieruchomość mającą bezpośrednie połączenie z siecią przesyłową. W razie braku dobrowolnej zgody właściciela nieruchomości, która ma być obciążona, ustanowienie służebności można uzyskać przed sądem.

Służebność drogi przez zasiedzenie

Gdyby nasz sąsiad zamknął, zagrodził dotychczasowy dojazd do naszej nieruchomości, możemy rozważyć, czy ten dotychczasowy sposób korzystania z dojazdu w granicach treści służebności drogowej nie uprawnia nas do zasiedzenia służebności drogowej. Stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej dokonane przez sąd umożliwi nam korzystanie z drogi w takim zakresie, jak to miało miejsce przed zatarasowaniem jej przez sąsiada, ale też pozwoli nam nabyć tytuł prawny do drogi (ograniczone prawo rzeczowe) bez konieczności zapłaty wynagrodzenia – z prawnego punktu widzenia nastąpi tylko stwierdzenie, że ten tytuł po upływie określonego okresu czasu już nabyliśmy).

Służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie tylko w przypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 K.c.). Termin takiego korzystania ze służebności (w zakresie odpowiadającym treści służebności) musi wynosić przynajmniej lat 30, gdy chodzi o korzystanie w złej wierze (posiadacz służebności wiedział, że ona mu nie przysługuje) lub lat 20 w przypadku posiadania służebności w dobrej wierze (tj. przy uzasadnionym okolicznościami przekonaniu, że służebność nam przysługuje). Istotną i znacznie ograniczającą możliwość zasiedzenia służebności pozostaje przesłanka konieczności wykonania przez posiadacza służebności (lub jego poprzednika prawnego) trwałego widocznego urządzenia, o którym mowa powyżej (por. Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11).

W orzecznictwie podaje się, że trwałym, widocznym urządzeniem może być np. rów odwadniający, nasyp, studnia, utwardzenie, mostek. Nie są nim koleiny, chyba że utwardzone żwirem.

Czy można wypowiedzieć służebność drogi koniecznej?

Przepisy dają możliwość zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności – można tego żądać w przypadku powstania już po ustanowieniu służebności „ważnej potrzeby gospodarczej” (art. 291 K.c.). Sąd ocenia indywidualnie, czy taka ważna potrzeba gospodarcza powstała. W orzecznictwie za taką potrzebę uznano kolidowanie sposobu wykonywania służebności z prowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Zniesienie służebności w takim wypadku następuje za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnącej. Również za wynagrodzeniem sąd może znieść służebność gruntową, jeśli nastąpiła zmiana stosunków i na jej skutek służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej (art. 294 K.c.). Zniesienie służebności nie może zajść w powyższym wypadku, jeśli służebność pozostaje konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Wreszcie zniesienie służebności może nastąpić, gdy utraciła ona wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej – wtedy właścicielowi nieruchomości władnącej nie przysługuje wynagrodzenie (art. 295 K.c.). Służebność może stracić wszelkie znaczenie np. wtedy, gdy do nieruchomości władnącej została doprowadzona z drugiej strony droga publiczna. We wszystkich wyżej wskazanych wypadkach, w braku zgody właściciela nieruchomości władnącej na zniesienie służebności, właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić z wnioskiem do sądu.

Możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej pozostaje niezwykle istotnym instrumentem, gwarantującym zapewnienie podstawowych potrzeb dojazdu i pieszego dostępu do nieruchomości, nawet kosztem nieruchomości sąsiednich. Właściciele tych drugich muszą liczyć się z obciążeniem nieruchomości, niezależnie od ich sprzeciwu. Rekompensować obciążenie ma stosowne wynagrodzenie. Świadomość powyższych zależności oraz wzajemnych praw i obowiązków przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej może pozwolić na optymalizację kosztów całego procesu obu stronom i realny wpływ na końcowy kształt wzajemnych stosunków. Dlatego niezależnie od tego, którą stronę postępowania się jest (właścicielem nieruchomości bez dojazdu czy właścicielem potencjalnie obciążonej nieruchomości), warto podejmując zagadnienia służebności wesprzeć się poradą prawnika, aby uniknąć komplikacji i nadmiernych kosztów.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r. III CZP 14/14
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2003 r. (II CKN 1256/00)
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 24.04.1997 r., II CKN 43/97
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30.08.1991 r. III CZP 73/91
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3.06.1965 r. III CO 34/65
8. Obwieszczenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 kwietnia 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
9. Obwieszczenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 marca 2023 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów - Dz.U. 2023 poz. 822