Darowizna nieruchomości ze służebnością osobistą

• 2024-01-13
• Autor: Anna Sufin

Jednym ze sposobów zabezpieczenia darczyńcy przy darowiźnie nieruchomości jest zastrzeżenie dla siebie lub dla bliskich służebności osobistej, według której możliwe będzie dalsze zamieszkiwanie w tej nieruchomości. W takim wypadku własność nieruchomości przejdzie na inną osobę, ale będzie ona musiała się liczyć z tym, że w jej nieruchomości może zamieszkiwać osoba wskazana przez darczyńcę (często sam darczyńca). W niniejszym artykule omówimy możliwości zastrzeżenia i zakres takiego prawa, określanego jako służebność osobista (art. 296 i nast. Kodeksu cywilnego – „K.c.”).

Służebność osobista mieszkania

Służebność osobista mieszkania może zostać zastrzeżona w umowie darowizny, ale też w odrębnym akcie. Może zostać ustanowiona również po dokonaniu darowizny lub innego rodzaju nabyciu nieruchomości. Aktualny właściciel nieruchomości zawsze może takie prawo zastrzec dla osób trzecich. W akcie ustanowienia prawa wymienia się osoby, na rzecz których to prawo jest ustanawiane (dalej osoby te nazywam „uprawnionymi”) i podaje zakres tego prawa, np.: „na rzecz Jana Kowalskiego ustanawia się służebność mieszkania, polegającą na prawie korzystania z pokoju, łazienki, kuchni i korytarza”.

Żeby skutecznie ustanowić służebność, konieczne jest oświadczenie właściciela złożone w formie aktu notarialnego, ale także oświadczenie drugiej strony – tej, na której rzecz służebność jest ustanawiana. Nie ma jednak znaczenia, w jakiej formie ta osoba zgodzi się na przyjęcie służebności – może ona tylko przystąpić do zamieszkiwania w zakresie określonym w akcie i to będzie uważane za jej zgodę.

Określenie zakresu służebności osobistej

W akcie ustanowienia służebności określa się jej zakres i sposób wykonywania. Jeśli to określenie okazuje się niedostatecznie precyzyjne – zakres i sposób wykonywania służebności oznacza się, biorąc pod uwagę osobiste potrzeby osoby, na której rzecz służebność jest ustanawiana, zasady współżycia społecznego i miejscowy zwyczaj, ale także regułę, że korzystanie z prawa służebności ma jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej. Jeśli zatem zastrzeżono dla osoby uprawnionej prawo do zajmowania dwóch pokoi i kuchni, należy przyjąć, że może ona korzystać także z łazienki i korytarza, chyba że wyraźnie to wykluczono, gdyż inny sposób korzystania pomijałby jej podstawowe potrzeby i zasady współżycia społecznego. Biorąc pod uwagę wymienione kryteria, tak naprawdę zakres prawa służebności należy analizować indywidualnie.

Ustanawiający służebność osobistą musi liczyć się z tym, że z osobami, na których rzecz ją ustanowił, mogą zamieszkać ich małżonkowie i małoletnie dzieci uprawnionego. Mogą także zamieszkać osoby, które uprawniony ze służebności utrzymuje, albo takie, które są potrzebne w prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Osoby te posiadają uprawnienie do zamieszkiwania tylko wtedy, gdy osoba, na rzez której ustanowiono służebność, rzeczywiście tę służebność wykonuje. Nie posiadają one zatem samodzielnego uprawnienia do zamieszkiwania w nieruchomości (oczywiście o ile prawo takie nie przysługuje im z innych tytułów, np. nie są współwłaścicielami nieruchomości, najemcami itd.).

Ustanawiając służebność mieszkania, musisz zatem liczyć się z tym, że uprawniony może kiedyś przyjąć do mieszkania swoją żonę, dzieci, które już ma i mieć będzie, może przyjąć także osoby niespokrewnione, które – gdy na przykład nie będzie już radził sobie sam w gospodarstwie domowym – będą mu pomagać. Dzieci, które zamieszkały z uprawnionym, gdy były małoletnie, będą mogły pozostawać w mieszkaniu również po uzyskaniu przez nich pełnoletności, a właściciel nie będzie mógł się temu skutecznie sprzeciwić.

Dopiero po śmierci uprawnionego jego małżonek i dzieci, a także wskazane wyżej pozostałe osoby, stracą prawo do zamieszkiwania w nieruchomości. Dopuszczalne jest jednak wskazanie w akcie notarialnym, że po śmierci uprawnionego jego dzieci, rodzice i małżonek nabędą prawa wynikające z służebności.

Opłaty przy służebności osobistej

Uprawniony z tytułu służebności ma obowiązek ponoszenia kosztów korzystania z rzeczy (por. art. 252-262 K.c. oraz art. 266-270 Kodeksu cywilnego). Można jednak zastrzec, że służebność będzie „nieodpłatna”. Nieodpłatna służebność mieszkania oznacza nieodpłatność wobec właściciela i zwalnia uprawnionego od wszystkich świadczeń na rzecz właściciela z tytułu używania lokalu niezależnie od tego, do regulowania jakich świadczeń byłby uprawniony właściciel. Uprawniony nie płaci zatem czynszu dla właściciela. To właściciel powinien regulować czynsz za lokal do spółdzielni (wspólnoty). Uprawniony z tytułu służebności powinien jednak płacić opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, wywóz śmieci, czyli opłaty eksploatacyjne (uchwała SN z dnia 19 listopada 1968 r. III CZP 110/68).

Zniesienie służebności osobistej

Służebności osobistej nie można sprzedać ani też darować innej osobie, prawo to nie przechodzi na spadkobierców po śmierci uprawnionego (por. art. 300 K.c.). Służebność wygasa, gdy uprawniony umiera (por. art. 299 K.c.).

Służebność osobista wygasa także wtedy, gdy nie jest wykonywana przez 10 lat. Jeśli przez 10 lat uprawniony nie zamieszkuje w nieruchomości, nie korzysta z niej, służebność wygaśnie z mocy samego prawa (por. art. 293 § 1 w zw. z art. 297 K.c.). Po upływie 10 lat niewykonywania służebności uprawniony nie będzie mógł już odwołać się do istniejącego niegdyś prawa i zamieszkać w nieruchomości na nowo. Jeśli jednak uprawniony kwestionuje, że nie zamieszkiwał w nieruchomości, właściciel będzie musiał postarać się o orzeczenie sądowe o ustaleniu, że służebność wygasła (por. art. 189 K.p.c.). Dopiero na podstawie takiego orzeczenia służebność będzie mogła być wykreślona z księgi wieczystej.

Prawo służebności osobistej wygasa także wtedy, gdy uprawniony dobrowolnie się go zrzecze (por. art. 246 § 1 K.c.). W przypadku służebności wpisanej do księgi wieczystej nie wystarczy, by uprawniony się jej zrzekł. Dla jej wygaśnięcia konieczne będzie jeszcze jej wykreślenie z tej księgi (art. 246 § 2 K.c.).

Dla zrzeczenia się służebności konieczne jest sformułowanie oświadczenia, skierowanego do właściciela tejże nieruchomości o zrzeczeniu się tego prawa i udanie się do notariusza, który poświadczy podpis pod oświadczeniem złożony przez uprawnionego.

Zobacz też: Obowiązki podatkowe w przypadku odrzucenia spadku

Inne możliwości modyfikacji służebności osobistej

Przepisy prawa dają także możliwość:

• zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności (art. 291 w zw. z art. 297 K.c.),
• jej zniesienia za wynagrodzeniem (art. 294 w zw. z art. 297 K.c.),
• jej zniesienia bez wynagrodzenia (art. 295 w zw. z art. 297 K.c.),
• zamiany na rentę, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień (art. 303 K.c.).

Służebność osobista a zachowek

Obciążenie nieruchomości służebnością w chwili darowizny zaliczanej na poczet zachowku pozwoli na zapłatę niższego zachowku. Skoro bowiem do wyliczenia zachowku uwzględnia się stan nieruchomości z chwili dokonania darowizny, biegły rzeczoznawca, szacujący wartość nieruchomości, policzy tę wartość uwzględniając obciążenie. W praktyce biegły w takim wypadku odlicza wartość obciążenia służebnością mieszkania od wartości nieruchomości.

Służebność osobista a dożywocie

W przypadku obciążenia nieruchomości służebnością mieszkania zachowek będzie niższy, jednak obdarowany nadal będzie zobowiązany do jego zapłaty. Jeśliby natomiast właściciel przekazał nieruchomość umową dożywocia, rodzina z reguły w ogóle nie będzie mogła żądać od nabywcy zapłaty zachowku (czyli pozwoli to uniknąć zaliczenia wartości przekazanej nieruchomości na poczet zachowku). Oczywiście kwestie te należy badać indywidualnie w każdym przypadku, gdyż zależą one m.in. także od składu spadku.

Służebność osobista mieszkania jest wartym uwagi zabezpieczeniem dla darczyńcy, który chce nadal zamieszkiwać w nieruchomości przekazywanej bliskim. Jest to zabezpieczenie, które w pewien sposób godzi interesy darczyńcy i obdarowanego. Ten ostatni nie zostaje tak bardzo obciążony, jak w umowie dożywocia.

Jeśli bierzemy pod uwagę skorzystanie z instytucji służebności, warto bardzo dokładnie przeanalizować różne jej aspekty, aby w przyszłości kwestie niedopowiedziane nie stały się powodem konfliktów. W tym celu warto wesprzeć się pomocą prawną, szczególnie przy tworzeniu zapisów umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1968 r., sygn. akt. III CZP 110/68