Sprzedaż nieruchomości a podatek VAT

• 2024-01-25
• Autor: Marcin Sądej

W naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, czy sprzedaż nieruchomości oznacza konieczność zapłaty podatku od towarów i usług. Taka czynność może bowiem podlegać opodatkowaniu, ale wyłącznie w pewnych okolicznościach, które przeanalizujemy.

Sprzedaż nieruchomości jako odpłatna dostawa towarów

Umowa sprzedaży nieruchomości jest na gruncie podatku VAT kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. Należy bowiem zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT – towarami są rzeczy oraz wszelkie postaci energii. W rezultacie nieruchomość mieści się w zakresie pojęciowym rzeczy, w związku z czym jej sprzedaż stanowi dostawę towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przypomnijmy również, że dostawa towaru to przeniesienie prawa do rozporządzania towarem tak jak właściciel.

Sprzedaż nieruchomości dokonana przez podatnika VAT

Konieczne należy zaznaczyć, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają tylko te czynności, które są dokonywane przez podatnika podatku VAT. W konsekwencji bardzo istotne jest określenie, kiedy osoba fizyczna staje się podatnikiem podatku VAT.

Jak podaje art. 15 ust. 1 ustawy VAT – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ww. ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest jej realizacja przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem występuje jako podatnik VAT, tzn. dokonuje czynności kwalifikowanej jako działalność gospodarcza. Kluczowe zatem staje się ustalenie, czy sprzedaż nieruchomości odbywa się w warunkach działalności gospodarczej określonej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT. To powoduje, że sprzedaż dotycząca majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie jest to działalność gospodarcza.

Ustawa VAT nie wyjaśnia, co należy rozumieć pod pojęciem „majątek prywatny”, jednakże przyjmuje się, że jest to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi zatem w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców.

Warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Praktyczne problemy związane z ustaleniem statusu podatnika VAT

W praktyce zdarzają się sytuacje, w których ciężko ustalić, czy w konkretnym przypadku osoba występuje jako podatnik VAT, czy też nie. Pamiętajmy, że okoliczność wykonywania działalności gospodarczej nie jest determinowana zarejestrowaniem działalności w CEIDG w tym wypadku. Przeanalizujmy zatem dwa stany faktyczne.

Naturalnie, każdorazowo należy dokonywać oceny całokształtu okoliczności faktycznych. Podkreślmy, że pojedyncze okoliczności, jak np. sam podział geodezyjny działki, nie może w definitywny sposób przesądzać o uznaniu sprzedaży za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy VAT.

Końcowo należy podkreślić, że każdy przypadek podlega indywidualnej ocenie. Powyższe wyjaśnienia pozostają aktualne w obecnie obowiązującym stanie prawnym, jednakże z uwagi na możliwość dokonywania rozbieżnej wykładni w danym wypadku warto przed dokonaniem sprzedaży uzyskać indywidualną interpretację Dyrektora KIS, która stanowi jednoznaczne i bezwarunkowe wskazanie skutków podatkowych danego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.