Sprzedaż nieruchomości położonej poza granicami kraju

• 2024-02-25
• Autor: Marcin Sądej

Nie wywołuje większych wątpliwości przypadek, w którym podatnik z Polski sprzedaje nieruchomość położoną na terytorium kraju. Więcej problemów jest natomiast w sytuacji, gdy polski podatnik sprzedaje nieruchomość zlokalizowaną poza granicami RP. W naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, jakie ewentualne konsekwencje podatkowe powstają na gruncie podatku PIT. A zatem: jak sprzedawać nieruchomości za granicą?

Sprzedaż nieruchomości na gruncie polskiej ustawy PIT

W pierwszej kolejności odnieśmy się do regulacji zawartej w polskiej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak podaje art. 3 ust. 1 ustawy PIT stanowiący o nieograniczonym obowiązku podatkowym – osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

W rezultacie z samej istoty nieograniczonego obowiązku podatkowego wynika zatem, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości położonej poza granicami podlega opodatkowaniu polskim podatkiem PIT. W tym jednak należy zauważyć, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości prywatnych, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Co istotne, reguła ta ma zastosowanie zarówno do nieruchomości położonych w Polsce, jak i do sprzedaży nieruchomości znajdujących się za granicą. Jeżeli zatem polski rezydent podatkowy sprzedaje nieruchomość położoną w Hiszpanii, którą zakupił w 2010 roku, to taka sprzedaż nie podlega opodatkowaniu w Polsce. Powyższe stanowisko potwierdza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13.04.2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.78.2018.1.MST:

 „W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym położonej w Stanach Zjednoczonych Ameryki Północnej, którą nabył w 2011 r. Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, której przedmiotem jest obrót nieruchomościami.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, należy więc stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku, w którym ją nabyto (rok 2011), zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie - nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą.”

Sprzedaż zagranicznych nieruchomości w świetle umów międzynarodowych

W myśl art. 4a ustawy PIT polskie przepisy należy stosować z uwzględnieniem umów międzynarodowych.

W konsekwencji każdorazowo należy odnieść się do przepisów właściwej umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania (które jako ratyfikowane umowy mają pierwszeństwo przed ustawą).

Zgodnie art. 13 ust. 1 Modelowej Konwencji OECD (będącej wzorem dla każdej UPO) zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia własności majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

W tym miejscu warto dodać, że sformułowanie, iż dochód ten „może” być opodatkowany nie zezwala na dowolne wybranie państwa, w którym dochód ten ma zostać opodatkowany.

Użycie w tym przepisie słowa „mogą być opodatkowane” oznacza, że przychody, o których w nim mowa, są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Innymi słowy przepis ten oznacza, iż dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania lub siedzibę, to podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa.

Oznacza to, że dochód osoby posiadającej miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej w innym kraju podlega opodatkowaniu zarówno w miejscu położenia nieruchomości, jak i w Polsce. Jednakże w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w umowie umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania. Tą metodą jest metoda proporcjonalnego odliczenia, która pozwala na odliczenie od polskiego podatku zobowiązania podatkowego zapłaconego za granicą.

Przykładowo, jeżeli polski rezydent podatkowy dokona odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w Grecji, którą zakupił w 2020 roku, to powstanie obowiązek podatkowy w zakresie polskiego podatku PIT. Podatnik w terminie do końca kwietnia 2023 r. musi złożyć deklarację PIT-39 i zapłacić podatek wg stawki 19% dochodu. Jeżeli sprzedaż nieruchomości jest dodatkowo opodatkowana w Grecji, to do PIT-39 podatnik dołącza załącznik PIT/ZG a w zeznaniu PIT-39 może zastosować metodę proporcjonalnego odliczenia.

Pojawia się pytanie, co w sytuacji, gdy podatnik dokonuje sprzedaży nieruchomości położonej w kraju, z którym Polska nie ma zawartej umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania.

W takich okolicznościach należy sięgnąć do treści regulacji zawartej w art. 30e ust. 9 ustawy PIT, gdzie wskazano, że  jeżeli podatnik, podlegający pod nieograniczony obowiązek podatkowy, osiąga również dochody ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, które nie są zwolnione od podatku dochodowego na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania należy zastosować metodę proporcjonalnego odliczenia.

To zatem oznacza, że również w przypadku sprzedaży nieruchomości położonej na terytorium kraju z którym Polska nie zawarła umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania należy zastosować tą samą metodę rozliczenia.

Przykładowo polski podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości położonej w Brazylii (z którą Polska nie zawarła UPO) w pięcioletnim okresie karencji również wykazuje tą sprzedaż w polskim zeznaniu PIT-39 i analogicznie ma możliwość odliczenia ewentualnego brazylijskiego podatku w ramach załącznika PIT/ZG.

W zakresie przeliczenia zagranicznego podatku na złotówki należy sięgnąć do treści art. 11a ust. 3 ustawy PIT kwoty uprawniające do odliczenia od dochodu, podstawy obliczenia podatku lub obniżenia podatku, wydatki oraz podatek, wyrażone w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia wydatku lub zapłaty podatku.

Podsumowując nasze dzisiejsze rozważania, podkreślić trzeba, że nie każde odpłatne zbycie nieruchomości znajdujących się poza granicami Polski spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku PIT. Polscy rezydenci podatkowi muszą mieć przede wszystkim na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT określającego pięcioletni okres opodatkowania sprzedaży.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13.04.2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.78.2018.1.MST