Sprzedaż nieruchomości przez współwłaścicieli

• 2024-02-11
• Autor: Marcin Sądej

W pewnych okolicznościach sprzedaż nieruchomości generuje obowiązek rozliczenia podatku dochodowego. Co ważne, prawo własności nieruchomości może przysługiwać kilku osobom. W związku z tym warto zastanowić się, w jaki sposób kształtuje się powinność rozliczenia podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości przez współwłaścicieli.

Współwłasność nieruchomości w świetle prawa cywilnego

Na wstępie odnieśmy się do odpowiednich regulacji prawa cywilnego. Otóż zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego (K.c.) – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).

Rozporządzenie rzeczą wspólną obejmuje też sprzedaż nieruchomości w drodze umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży jest bowiem czynnością prawną rozporządzającą, powodującą przeniesienie prawa własności.

Warto też dodać, że możliwa jest sytuacja, w której dochodzi do sprzedaży nieruchomości nie w zakresie zgodnej woli współwłaścicieli, ale w ramach zniesienia współwłasności. Otóż zgodnie z art. 210 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W tym przypadku możliwe jest albo przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli, jak też możliwe jest dokonanie sprzedaży całej nieruchomości i podział uzyskanych środków pomiędzy współwłaścicieli.

Odpłatne zbycie nieruchomości na gruncie podatku PIT

Przechodząc na grunt podatku dochodowego, wskażmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia (i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej). Zwróćmy zatem uwagę, że przepis dotyczy zarówno sprzedaży całej nieruchomości, jak i części.

Następnie musimy sięgnąć do treści art. 8 ust. 1 ustawy PIT, gdzie możemy przeczytać, że przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Ponadto, jak podaje art. 8 ust. 2 ustawy PIT, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1. rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;
2. ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Zaznaczmy też, że zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy PIT – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Rozliczenia podatku dokonuje się w zeznaniu rocznym PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Suma powyższym argumentów prawnych prowadzi nas zatem do wniosku, że w przypadku sprzedaży nieruchomości każdy ze współwłaścicieli składa osobny PIT-39 na swoje imię i nazwisko. Każdy współwłaściciel jest podatnikiem w stosunku do swojego udziału w rzeczy wspólnej. Koszty uzyskania przychodu oraz przychód ustala się proporcjonalnie do udziału w rzeczy wspólnej.

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską

Szczególnym rodzajem współwłasności jest wspólność łączna istniejąca pomiędzy małżonkami. W takim przypadku nie wyodrębnia się udziałów, ponieważ rzecz przysługuje w całości obydwojgu małżonkom.

Należy jednak wskazać, że na gruncie podatku dochodowego nie wpływa to na sposób rozliczenia podatku. Nie jest w takim wypadku dopuszczalne, aby całość ewentualnego dochodu ze sprzedaży została wykazana wyłącznie przez jednego z małżonków. Otóż każdy z nich składa osobne PIT-39, stosując do dochodu kryterium 50% udziału.

Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 05.05.2020 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM, wskazał, że podatnikiem tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Na zakończenie dodajmy, że ustawodawca nie przewidział możliwości wspólnego rozliczenia małżonków z tytułu dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Każdy z małżonków jest zobowiązany do rozliczenia i złożenia z tego tytułu zeznania indywidualnego.

Mając powyższe na uwadze, możemy zatem stwierdzić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości każdy ze współwłaścicieli jest odrębnym podatnikiem podatku PIT zobligowanym do rozliczenia i odprowadzenia ewentualnego podatku od proporcjonalnie przypadającego na niego dochodu z tego tytułu.