Ukryta wada budowlana

• 2024-01-20
• Autor: Michał Berliński

Kolejnym istotnym zagadnieniem z zakresu Prawa budowlanego jest ukryta wada budowlana. W tej sytuacji o ukrytej wadzie budowlanej mówimy najczęściej w kontekście wad budowli lub też innych budynków, w tym wady budynków mieszkalnych. Czasem możemy również spotkać się z pojęciem wady działki budowlanej. Wada ukryta działki budowlanej to najczęściej jej wada fizyczna lub prawna. O takiej wadzie wiedzę ma lub może mieć sprzedający taką nieruchomość, a następnie informacje te zataić w celu uzyskania wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości. Wada ukryta może dotyczyć również nieruchomości takich jak budynek mieszkalny. O wadach budynku możemy mówić w sytuacji, gdy ten nie został wykonany w sposób prawidłowy, niezgodnie z planem lub też niedbale.

Co ważne, katalog wad nieruchomości nie jest katalogiem zamkniętym. W niniejszym artykule postaram się przybliżyć Państwu ten problem.

Świadomie ukryta wada budowlana

Jak już pisałem, wada budowlana może zostać nam wskazana przez sprzedającego przed sprzedażą. W takiej sytuacji cena sprzedaży może zostać odpowiednio obniżona do adekwatnej za nieruchomość z wadą. W tym miejscu należy pamiętać o tym, że jeśli akceptujemy taki stan rzeczy, na późniejszym etapie nie mamy prawa powoływać się na rękojmię za wady rzeczy, bowiem te były nam znane. Inaczej postępowanie wygląda w sytuacji, gdy wada została przez sprzedającego świadomie zatajona. Wtedy możemy skorzystać z rękojmi za wady rzeczy lub budowli w określonym przez przepisy prawa cywilnego czasie. To samo dotyczy wszystkich wad budynku wynikających np. z jego nieprawidłowego wykonania przez wykonawcę lub też podwykonawcę. W związku z powyższym należy pamiętać, że ukrycie wady budowlanej działa na niekorzyść ukrywającego, czyli najczęściej sprzedawcy.

Definicja wady budowlanej

W polskim systemie prawnym nie występują takie pojęcia jak usterka, defekt, czy też często używane w języku potocznym niedoróbki. Formalnie w Polsce występuje pojęcie wady. Zgodnie z jej definicją wadą jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników, która daje się wyeliminować za pomocą współczesnej techniki budowlanej.

W przypadku działki za jej wadę może zostać uznany brak dostępu do mediów, w tym głównie wody. Druga częsta przesłanka ku stwierdzeniu wady budowlanej to taka, w której sprzedawca zataił przed kupującym, że na terenie działki nie da się wybudować nieruchomości.

Dodatkowo w przypadku wad budowlanych mamy do czynienia z wadami istotnymi oraz nieistotnymi, a także usuwalnymi i nieusuwalnymi.

W przypadku wad budowlanych dla budynków ich katalog może być bardzo szeroki. Najczęściej wady te nie są istotne i wynikają z nienależytego wykonania projektu lub jego zastosowania w praktyce, w tym również użycia materiałów niewłaściwych lub złej jakości. Możemy również spotkać się z błędem. Oczywiście gorzej, gdy wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia nam bezpieczne przebywanie na nieruchomości.

Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu wad obiektu budowlanego

Bardzo często możemy spotkać się z zapytaniami dotyczącymi odpowiedzialności za wady obiektu budowlanego w sytuacji, gdy dokonaliśmy odbioru budynku, mieszkania czy lokalu i w protokole odbioru nie wykazaliśmy żadnych zastrzeżeń. Bezsprzecznie takiego odbioru powinniśmy dokonywać z należytą starannością i najlepiej w obecności osób, które mają pojęcie o możliwych wadach takich nieruchomości. Wszelkie usterki powinny zostać niezwłocznie zgłoszone do protokołu odbioru. Jednakże, jak już wskazywałem, niektóre wady mogą ujawnić się zdecydowanie później, w tym nawet za kilka lat. Wykonawca nieruchomości ponosi odpowiedzialność przewidzianą w Kodeksie cywilnym za wady fizyczne rzeczy. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy z umową, przepisy Kodeksu cywilnego stanowią w tym względzie, że rzecz jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma w szczególności: właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia; nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał wykonawca; nie nadaje się do celu, o którym inwestor informował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżeń co do takiego jej przeznaczenia bądź gdy rzecz została inwestorowi wydana w stanie niezupełnym.

Wykonawca z tytułu rękojmi może być zobowiązany do obniżenia ceny lub też odstąpienia od umowy, chyba że uda mu się niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora / zamawiającego wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Jak wiadomo, w przypadku nieruchomości nie wszystkie uprawnienia będzie można zastosować.

Co ważne, w umowach o roboty budowlane bardzo często zawierane są również gwarancje. Jeśli zatem wystąpią lub ujawnią się takie wady, w pierwszej kolejności możemy domagać się naprawy na zasadach przewidzianych w umowie o roboty budowlane. Tu warto wskazać, że gwarancja również obowiązuje wtedy, gdy dokonano odbioru nieruchomości bez usterek. Potwierdził to w jednym z wyroków Sąd Apelacyjny w Łodzi (wyrok 27 września 2013 r., sygn. akt: I ACa 820/13), stwierdzając, że: „Z uwagi na udzieloną gwarancję, kwestia odbioru i ewentualnej oceny przez inwestora stanu wykonania zleconych robót nie ma żadnego znaczenia. Przy gwarancji odpowiedzialność wykonawcy (dzieła) robót zachodzi bowiem bez względu na jakiekolwiek akty staranności ze strony zamawiającego, w tym szczególnie sprawdzenie jakości wykonania”.

Trzecim rodzajem odpowiedzialności jest odpowiedzialność na zasadach ogólnych, tzn. odpowiedzialność za szkodę. Wykonawca obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Tutaj oczywiście będzie zdecydowanie trudniej wykazać nienależyte wykonanie inwestycji przez wykonawcę. Przede wszystkim należy wykazać powstanie szkody, a także związku między zdarzeniem polegającym na niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania a szkodą. Ten rodzaj odpowiedzialności jest zdecydowanie najtrudniejszy.

Ukryta wada budowlana – czym jest i jakie skutki niesie dla kupującego?

Jak już wspominałem, w przepisach dotyczących rękojmi za wady budowlane nie mamy rozróżnienia na wady jawne i ukryte. Do każdego rodzaju wad, zatem również do wad ukrytych, można stosować przepisy o rękojmi, z której może skorzystać kupujący. Może on również skorzystać z rozwiązania umowy. W sytuacji wady ukrytej musimy pamiętać o konieczności zawiadomienia o jej wykryciu sprzedawcy niezwłocznie. Jest to warunek konieczny dla zachowania uprawnień przewidzianych w przepisach prawa cywilnego.

Usunięcie wad budowlanych na koszt wykonawcy

Co do zasady, to na wykonawcy ciążyć będzie odpowiedzialność za wady budowlane, które wynikły z jego działania, choć należy wskazać, że nie zawsze tak jest. Często dla zwykłej osoby sprzedawcą nieruchomości nie jest jej wykonawca, a np. deweloper. Tutaj wszystko zależy więc od umowy deweloperskiej. Deweloper zawiera z wykonawcą tzw. kontrakt, który jasno określa takie sytuacje. My, jako kupujący, możemy domagania się usunięcia wad i, co do zasady, kto poniesie koszty usunięcia tych wad, nie powinno zaprzątać nam głowy. Oczywiście pod warunkiem, że kosztów tych żadna za stron nie będzie chciała zepchnąć na nas. Oczywiście jednym z uprawnień wynikającym z rękojmi jest żądanie usunięcia wad, w tym wad budowlanych. Jeśli sprzedawca lub wykonawca nie ustosunkuje się do naszego wezwania lub nie usunie wad, mamy prawo domagać się ich usunięcia nawet wykorzystując do tego inny podmiot np. ekipę budowlaną, a przed sądem domagać się zwrotu środków za te usługi.

Rękojmia za wadę budowlaną

O rękojmi wspomniałem powyżej. Rękojmia jest najczęstszym rodzajem odpowiedzialności, z którego korzystają inwestorzy. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jak pisałem powyżej, upływ tego terminu nie przesądza jednak o niemożności dochodzenia rękojmi – w sytuacji gdy wadę zatajono. W przypadku relacji pomiędzy przedsiębiorcami należy pamiętać o konieczności zbadania rzeczy w sposób dokładny, należyty oraz o niezwłocznym zawiadomieniu drugiej strony w przypadku wykrycia wad. Dla zachowania terminów z ustawy konieczne jest to, aby wysłać przed upływem terminu zawiadomienia o wadzie do wykonawcy. W Polsce brakuje regulacji bezpośrednich dotyczących rękojmi z tytułu wykonania robót budowlanych. Zgodnie z art. 656 § 1 K.c. do rękojmi za wady wybudowanego obiektu budowlanego stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło, tj. art. 638 K.c., który z kolei stanowi, że w przypadku rękojmi za wady dzieła mają odpowiednie zastosowanie przepisy o rękojmi przy sprzedaży, a więc art. 556 i nast. K.c.

Wykonawca nie chce usunąć wady budowlanej

Tutaj w pierwszej kolejności należy zastanowić się nad tym, czy mamy sporządzona umowę o roboty budowlane. Drugą kwestią jest to, czy w tej umowie zawarto zapisy dotyczące ewentualnej kary umownej za nienależyte wykonanie zobowiązań, czy też za wady budowlane. Kara taka zabezpiecza w sytuacji, gdy wykonawca nie chce usunąć powstałej wady. Tutaj należy pamiętać, że w przypadku sporządzenia umowy można również domagać się zapłaty za opóźnienia w usuwaniu wad budowlanych.

W sytuacji gdy takiej umowy nie mamy, bądź też umowa ta nie jest prawidłowo sporządzona – nie zabezpiecza należycie naszych interesów, trzeba skierować sprawę do sądu. To sąd może nakazać wykonawcy naprawienie wady, oczywiście w miarę możliwość, lub po prostu obniżenie ceny, na czym często najbardziej zależy inwestorowi. W tym miejscu również warto skorzystać z odpowiedzialności odszkodowawczej, bowiem za opóźnienia w usunięciu wady możemy domagać się również odszkodowania na zasadach ogólnych.

W tekście wspominam kilkukrotnie, że Prawo budowlane jest dosyć skomplikowane. Mimo że stanowi zbiór szczegółowych norm, to jednak znajdziemy w nich wiele wyjątków i różnych możliwości. W związku z powyższym przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót budowlanych lub zakupów nieruchomości należy skonsultować się ze specjalistami z tej dziedziny.