Wykup mieszkania komunalnego przez najemcę, jakie prawo do zamieszkiwania mają pozostali mieszkańcy?

• 2024-12-04
• Autor: Grzegorz Stefanowski

Jestem najemczynią lokalu komunalnego od 20 lat. Mieszkam w nim od urodzenia. Ze mną mieszka moja mama i brat, wszyscy jesteśmy zameldowani. Drugi brat także tutaj ma meldunek, ale z nami nie mieszka. Umowa najmu jest tylko na mnie, a pozostali są wpisani jako uprawnieni do zamieszkiwania. Mama już dawno obiecała, że mieszkanie będzie moje. Zamierzam teraz je wykupić i stąd kilka pytań: czy mogę jako najemca wymeldować brata, który nie mieszka, by nie rościł sobie praw do tego mieszkania przed i po wykupieniu? Jeśli wykupię to mieszkanie, czy w przyszłości będę musiała zagwarantować współmieszkańcom lokal, gdy zdecyduję się sprzedać ten lokal? Czy będę musiała oddać im część wartości mieszkania, mimo że nie finansowali wykupu? Moja mama oczywiście mieszka dożywotnio, a co oboma braćmi? Czy muszę oddać im jakąś część wartości mieszkania po sprzedaży albo znaleźć lokal zastępczy?

Najemca, uprawniony do zamieszkiwania, biorący w użyczenie

Osoby mieszkające z Panią nie są współnajemcami i można kierować się tutaj zapisami umowy najmu, gdzie ich tytuł określono jako uprawnione do zamieszkania. Z prawnego punktu widzenia ich tytuł prawny można określić jako użyczenie, a ich samych jako biorących w używanie. Brak pisemnej umowy między Wami wszystkimi, nie oznacza nic złego, gdyż ta umowa nie wymaga szczególnej formy. Oczywiście, jest to częsta sytuacja i samo życie, gdzie dzieci mieszkają z rodzicem (i na odwrót lub jeszcze z innym członkiem rodziny) i to od zawsze, ale nie oznacza to, że prawo nie może nazwać takiego zobowiązania. Ta umowa została zawarta w sposób dorozumiany i pozwala Pani mamie i bratu mieszkać w mieszkaniu i z niego korzystać. Stanowi o tym art. 710 Kodeksu cywilnego (K.c.).

„Art. 710. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.”

Funkcja użyczenia ujęta została trafnie przez Sąd Najwyższy w uchwale z 8.7.1992 r. (III CZP 81/92, OSNCP 1993, Nr 3, poz. 30). SN wskazywał w niej, że treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja, sprowadza się zatem do – motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy lub inną bezinteresowną pobudką – przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi – komentarz Gutowski 2019 – Legalis. Właśnie istota użyczenia sprowadza się do stosunków zobowiązaniowych między członkami rodziny, znajomymi itp. Jej elementem istotnym nie jest zapłata ceny lub czynszu.

W sprawie można założyć, iż z przyczyn oczywistych fakt, że Pani mama i bracia mieszkają obecnie w Pani mieszkaniu, powoduje, że umowa użyczenia została zawarta na czas nieokreślony.

Obowiązek meldunkowy, wymeldowanie z urzędu

Pani tytuł do lokalu to najem i na jego podstawie, już obecnie, ale także po wykupie – jako właściciel, może Pani wnioskować wobec niemieszkającego brata o jego wymeldowanie z urzędu.

Należy bowiem pamiętać, iż tzw. wymeldowanie z urzędu jest możliwe w sytuacji, gdy dana osoba faktycznie nie mieszka pod wskazanym adresem, co organ administracji (urząd miasta) musi stwierdzić w postępowaniu administracyjnym. A więc organ administracji (urząd miasta lub gminy), po złożonym przez Panią wniosku, rozpocznie postępowanie i w jego toku będzie ustalał, czy brat faktycznie tam nie mieszka. Czynnościami mogą być wizja lokalna w mieszkaniu (czy są np. rzeczy brata, co może wskazywać, iż ma zamiar powrócić), wywiady sąsiedzkie lub wezwanie sąsiadów do złożenia zeznań itp. Podstawą prawną jest art. 33 ust. 1 i art. 35 ustawy z dn. 24.09.2010r. o ewidencji ludności.

Art. 33. 1. Obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu obowiązany jest wymeldować się.

Art. 35. Organ gminy, o którym mowa w art. 28 ust. 1, wydaje z urzędu lub na wniosek właściciela lub podmiotu wskazanych w art. 28 ust. 2, decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo opuścił miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się.

Co do pozostałych kwestii –formalnych zobowiązań wobec braci Pani nie ma – co do zasady. Pani jest najemcą i Pani będzie właścicielem. Zameldowanie i zamieszkiwanie w mieszkaniu przez mamę i brata (braci) nie dają im żadnych praw majątkowych do tego mieszkania, żadnych jego części i innych praw majątkowych. Mówimy bowiem o tytule własności, który będzie przysługiwał tylko Pani i to na podstawie, iż tylko Pani jest najemcą.

Koszty utrzymania po stronie biorącego w używanie

Można dyskutować, czy z tego tytułu, że ten drugi brat mieszka, powinien on ponosić na rzecz mieszkania jakieś opłaty – formalnie tak. Ale to inny problem wynikający raczej ze stosunku użyczenia i podaję poniżej stosowny przepis tylko informacyjnie.

„Art. 713. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.”

Sprzedaż mieszkania po wykupie

Jeżeli założymy, tak jak Pani podaje, iż mama mieszka dożywotnio, a potem chce Pani sprzedać mieszkanie, to formalnie sprzedaje je Pani z bratem i nowy właściciel ma prawo żądać, aby brat opuścił mieszkanie, albo zawrze z nim umowę najmu. Prawo to dopuszcza. Ale pytaniem praktycznym jest, czy ktoś kupi mieszkanie z lokatorem? Jeżeli tak, to można się spodziewać, iż za dużo niższą cenę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych - Dz.U. 1974 nr 14 poz. 85
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1992 r., sygn. akt III CZP 81/92