Zasiedzenie nieruchomości - nabycie prawa własności poprzez zasiedzenie

• 2024-02-05
• Autor: Michał Berliński

Większość osób w naszym kraju spotkało się zapewne z terminem zasiedzenia nieruchomości. Termin ten brzmi dosyć ogólnie i trzeba zadać sobie pytanie, czego tak naprawdę dotyczy. Czy w naszym kraju można stać się właścicielem jakiejś nieruchomości lub też ruchomości bez jej kupna, poprzez zasiedzenie? Otóż tak, można. Zależy to oczywiście od bardzo wielu czynników, a kwestia ta jest bardzo problematyczna. Prawo inaczej traktuje zasiedzenie ruchomości, zasiedzenie nieruchomości, gruntów rolnych, udziałów we współwłasności nieruchomości czy też służebności.

Zasiedzenie gruntu

Zasiedzenie jest pierwotnym i bezpłatnym sposobem nabycia prawa własności. Prawo własności może nabyć jej nieuprawniony posiadacz wskutek faktycznego władania nieruchomością przez określony prawem czas. Co najważniejsze, zasiedzenie nie jest uzależnione od jakiegokolwiek świadczenia na rzecz osoby, której dotychczas nabywane prawo przysługiwało. Skutek nabycia następuje z mocy samego prawa, bez potrzeby składania oświadczeń woli, jak i bez konieczności podejmowania przez posiadacza jakichkolwiek czynności prawnych zmierzających do zalegalizowania nabytego prawa. Z upływem ostatniego dnia terminu zasiedzenia samoistny posiadacz nabywa prawo własności rzeczy i równocześnie z tym dniem gaśnie prawo własności dotychczasowego właściciela. W przypadku zasiedzenia gruntu musimy zdawać sobie sprawę z tego, że osoba, która wnosi o zasiedzenie, musiała przez określony czas tym gruntem faktycznie władać. Co oznacza zatem takie władanie? Przepisy oraz bogate w tej materii orzecznictwo wskazuje przede wszystkim na fakt samoistnego posiadania. Definicja ta wskazana została w treści art. 336 Kodeksu cywilnego (K.c.). Wynika z niej, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób. Potwierdza to również wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, oraz postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00. W obu tych orzeczeniach wskazano, że do zasiedzenia wystarczy faktyczne użytkowanie danej nieruchomości w taki sposób, aby inne osoby mogły to dostrzec. Czy samo koszenie trawy na tej działce jest takim działaniem? Jest to bardzo wątpliwe. Osoba, która zmierza do zasiedzenia nieruchomości, musi wykonywać wszystkie czynności tak, jakby już była jej właścicielem.

Nabycie prawa do nieruchomości przez zasiedzenie

Należy pamiętać o tym, że posiadanie, które prowadzi do zasiedzenia, musi być samoistne, ale również nieprzerwane. Samoistność, o której już powyżej pisałem, oznacza też, że osoba korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera wszelkie możliwe dochody i pożytki oraz uważa się za właściciela. Dotyczy to zarówno fizycznego posiadania tej nieruchomości, ale i przeświadczenia o posiadaniu jej na własność. Fakt nieprzerwalności polega na tym, iż w okresie biegu terminu zasiedzenia osoba nie rezygnuje z tego posiadania, ani nie oddaje posiadania na rzecz innych osób.

Szansa na zasiedzenie nieruchomości

Należy pamiętać, że ocena, czy nieruchomość skutecznie uległa zasiedzeniu, czy też nie, należy do sądu. Sąd bada cały materiał dowodowy w sprawie, a także bardzo często sam udaje się na tzw. oględziny nieruchomości, aby osobiście na miejscu zapoznać się ze stanem nieruchomości, zakresem jej użytkowania oraz innymi okolicznościami, które to widoczne są dopiero na miejscu. Oceniając swoje szanse na zasiedzenie nieruchomości, musimy pamiętać przede wszystkim, czy będziemy w stanie wykazać fakt jej samoistnego posiadania. Dla sądu istotne są dowody posiadania i pobierania z nieruchomości pożytków. Najprościej rzecz ujmując, za dowód w sprawie o zasiedzenie nieruchomości mogą być użyte przede wszystkim zeznania świadków, a w szczególności sąsiadów, którzy są w stanie potwierdzić, w jaki sposób nieruchomość była użytkowana, kto ją użytkował oraz jak długo taki stan ma miejsce. Musimy również pamiętać o czasie, który musi upłynąć, aby można było mówić o skutecznym zasiedzeniu nieruchomości. Czas ten wynosi 20 lat dla zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze, zaś 30 lat dla złej wiary. Co do zasady fakt ten ocenia sąd.

Nabycie drogi poprzez zasiedzenie

Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być nieruchomości kwalifikowane jako dobra publiczne, powszechnego użytku, takie jak: place publiczne, skwerki, drogi wewnętrzne, chyba że określona osoba zawładnęła je i korzystała z nich tak, jakby stanowiły one część składową jej gruntów. Dlatego też należy wskazać, że niemożliwe jest zasiedzenie drogi publicznej. Jeśli zaś chodzi o drogę wewnętrzną – istnieje możliwość jej zasiedzenia w zasadzie tylko wtedy, gdy usadowiona została w części naszego gruntu, a także została przez nas zawładnięta na własne potrzeby, z wyłączeniem innych osób. W przypadku dróg zdecydowanie częściej mówi się o zasiedzeniu służebności drogi koniecznej. W tym miejscu należy pamiętać, że nie wystarczy z pasa gruntu służącego za drogę tylko korzystać przez określony czas, należy również wyraźnie demonstrować to otoczeniu. Wielokrotnie ta tematyka była przedmiotem rozpraw w Sądzie Najwyższym, który w jednym z orzeczeń wskazał, że demonstracja ta powinna przejawiać się usadowieniem na drodze trwałych urządzeń, takich jak płot, utwardzenie pasa drogi, położenie krawężników i innymi.

Prawo do zasiedzenia nie dotyczy wszystkich nieruchomości

Nie wszystkie nieruchomości można zasiedzieć. Jak już wspomniałem, wyłączone z tego są przede wszystkim drogi publiczne i w ograniczonym zakresie drogi wewnętrzne, a także inne nieruchomości publiczne. Do tych nieruchomości należy dodać również niewydzielone części nieruchomości wspólnych. Dotyczy to np. części budynku, który nie posiada w żaden sposób odrębności, a stanowi jedynie część składową nieruchomości. Polski system prawny nie przewiduje innych przeszkód dla orzeczenia zasiedzenia nieruchomości, a samo prawo zasiedzenia stworzone zostało po to, aby usunąć długotrwałe rozbieżności pomiędzy stanem prawnym a faktycznym stanem posiadania.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze i złej wierze

Jak już wiemy, sąd musi ocenić, czy w danym przypadku zaistniała dobra czy zła wiara posiadacza. Robi to przede wszystkim po to, aby ustalić czas niezbędny do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości . W przepisach brak jest wytycznych dla oceny takiej sprawy przez sąd, przepisy w żaden sposób nie definiują tej kwestii. Z dotychczasowego orzecznictwa wynika, że dobra wiara polega na błędnym przekonaniu posiadacza, że prawo władania nieruchomością, które wykonuje, po prostu mu przysługuje. Dodatkowo osoba taka uważa, że wykonując te czynności, nie narusza w żaden sposób prawa innych osób, co może wystąpić w sytuacji wejścia w posiadanie po właścicielu rezygnującym ze swego prawa, a zatem także w przypadku wejścia w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego. Sądy wskazują również, że dobra wiara występuje także w wyniku dziedziczenia, gdy pozostali spadkobiercy nie korzystają ze swojego prawa własności.

Zasiedzenie gruntów rolnych

Aktualnie ograniczenie zasiedzenia gruntów rolnych normuje art. 172 § 3 K.c., obowiązujący od 30.04.2016 r. Stanowi on, że nabyć nieruchomość rolną – w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Przy czym ograniczenia tego, stosownie do art. 14 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.

Jest to o tyle ważne, że w Polsce postępowania o zasiedzenie dotyczą najczęściej gruntów rolnych, a wprowadzona w 2016 roku nowelizacja znacząco to utrudnia.

Zasiedzenie udziałów we współwłasności nieruchomości

Nieruchomości bardzo często stanowią własność kilku osób. Głównie dzieje się tak w wyniku dziedziczenia. Wobec tego w przypadku gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie także fizycznie wydzielonej części tej nieruchomości przez jednego lub niektórych ze współwłaścicieli. Bardzo często w toku postępowania sąd powołuje biegłego do podziału nieruchomości. Zasiedzieć można udziały jednego lub pozostałych współwłaścicieli. W toku tego postępowanie dochodzi do faktycznego zniesienia współwłasności określonej części lub całej nieruchomości.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Postępowanie o zasiedzenie toczy się w trybie nieprocesowym. Właściwym sądem będzie sąd miejsca położenia nieruchomości. Na chwilę obecną opłata od wniosku wynosi 2000 zł. Postępowania o zasiedzenie są bardzo skomplikowane i długotrwałe. Sąd bardzo często korzysta z możliwości oględzin nieruchomości, powołania biegłego do jej ewentualnego podziału. Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości należy dołączyć również szereg dokumentów i dowodów, które różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości, czasu jej posiadania, pozostałych uczestników oraz okoliczności wejścia w posiadanie danej nieruchomości.

Podsumowując: postępowanie o zasiedzenie nieruchomości jest jednym z najtrudniejszych postępowań z zakresu prawa rzeczowego. Jednocześnie wpływa na pewność obrotu prawnego i daje możliwość uzyskania nieruchomości w inny sposób niż jej kupno. Z uwagi jednak na rozróżnienia przewidziane dla nieruchomości rolnych, nabycia nieruchomości przez zasiedzenie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, udziałów w nieruchomości, a także wymagań czasowych dla stwierdzenia zasiedzenia jest zagadnieniem bardzo rozbudowanym i wielowymiarowym. Dlatego warto się w takiej sprawie wesprzeć na profesjonalnej pomocy prawnej.