Zwolnienie z podatku ze względu na własne cele mieszkaniowe

• 2024-02-11
• Autor: Marcin Sądej

Sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Jedną z możliwości uniknięcia tego podatku jest skorzystanie ze zwolnienia ze względu na wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. W poniższym artykule poruszymy najważniejsze kwestie z tym związane.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe

Wspomniane zwolnienie zostało określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Z treści tego przepisu wynika, że jeżeli podatnik wydatkuje cały przychód pochodzący ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, to dokonana sprzedaż przed upływem 5 lat będzie zwolniona od podatku. W przypadku natomiast gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Pamiętajmy, że przepis ustanawia sztywny termin na wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży. Musi to mieć miejsce najpóźniej do końca 3 roku kalendarzowego, licząc od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż.

Dodatkowo należy wskazać, że ustawa przewiduje ściśle określony katalog wydatków, które dają prawo do skorzystania ze zwolnienia (art. 21 ust. 25 ustawy PIT). Co więcej, przepisy ustawy wymagają, aby podatnik dysponował tytułem własności (współwłasności) nowo nabytej nieruchomości bądź spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu albo prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Przesłanka własnych celów mieszkaniowych

W poprzednim rozdziale omówiliśmy podstawowe przepisy stanowiące o zasadach korzystania ze zwolnienia. Nie możemy jednak zapominać, że kluczowe jest, aby na skutek wydatkowania środków pieniężnych podatnik zaspokajał własne cele mieszkaniowe.

Chodzi tu zatem o wydatkowanie środków na nieruchomość, która dla podatnika będzie pełniła funkcję mieszkalną. Mówiąc inaczej, musi to być dla podatnika „dach nad głową”. W takiej nowo nabytej nieruchomości podatnik musi realizować własne potrzeby mieszkaniowe, czyli rzeczywiście tam mieszkać.

Prowadzi to do wniosku, że nie daje prawa do zwolnienia wydatkowanie środków na nieruchomość, która zaspokaja potrzeby innych osób (np. dzieci podatnika) albo ma na celu działania typowo inwestycyjne (zakup nieruchomości pod wynajem).

Skorzystanie ze zwolnienia z podatku a późniejsza darowizna / sprzedaż kupionego mieszkania

Bazując zatem na powyższych wyjaśnieniach, możemy stwierdzić, że w przypadku gdy podatnik wydatkuje środki na zakup nowej nieruchomości i skorzysta ze zwolnienia opisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, po czym dokona darowizny bądź sprzedaży takiej nieruchomości, to utraci tym samym prawo do skorzystania ze zwolnienia.

W momencie bowiem darowizny (sprzedaży) nieruchomości podatnik nie będzie już realizował w tejże nieruchomości własnych celów mieszkaniowych, co, jak wskazaliśmy, jest elementarnym warunkiem skorzystania ze zwolnienia. Podatnik będzie zatem zobligowany do zapłaty podatku wraz z odsetkami.

Czy można wynająć nieruchomość, która została kupiona w ramach własnych celów mieszkaniowych?

Jak już wskazaliśmy, zakup nieruchomości, która ma służyć celom inwestycyjnym (np. być wynajmowana), nie spełnia przesłanki własnego celu mieszkaniowego.

Okazuje się jednak, że nieco inaczej przedstawia się sytuacja, gdy podatnik, z powodu obiektywnych okoliczności, dokonuje czasowego wynajmu nieruchomości. Zarówno sądy administracyjne, jak i organy podatkowe wskazują, że taka sytuacja nie może powodować automatycznego przekreślenia prawa do zwolnienia. Przykładowo NSA w wyroku z dnia 29.11.2016 r., II FSK 3126/14 stwierdził, że czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia.

Czy spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie korzysta ze zwolnienia?

Jednym z wydatków dających prawo do skorzystania ze zwolnienia jest spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości (o ile kredyt został zaciągnięty przed datą sprzedaży nieruchomości). W związku z taką treścią przepisów często podatnicy zastanawiają się, czy można skorzystać ze zwolnienia w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość.

W odpowiedzi należy wskazać, że niestety nie ma takiej możliwości. Wydatkowanie środków musi bowiem dotyczyć takiej nieruchomości, w której podatnik będzie rzeczywiście mieszkał. Natomiast spłata kredytu dotyczącego sprzedanej nieruchomości nie realizuje przesłanki własnego celu mieszkaniowego. Jedynie w sytuacji wydatkowania środków na spłatę kredytu zaciągniętego na nową nieruchomość istnieje możliwość zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Sprzedaż mieszkania przez jednego małżonka a spłata wspólnie zaciągniętego kredytu

Możliwa jest sytuacja, w której jeden z małżonków sprzedaje nieruchomość należącą do jego majątku osobistego (np. nabytą w drodze dziedziczenia), a następnie środki pochodzące ze sprzedaży przeznacza na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości wspólnie z małżonkiem. Czy w takiej sytuacji podatnik może uwzględnić całą kwotę wydatkowaną na spłatę kredytu czy jedynie połowę?

Obecnie już nie ulega wątpliwości, że jeżeli małżonków obejmuje ustawowa wspólność majątkowa, to całość środków wydatkowanych na kredyt zaciągnięty wspólnie z drugim małżonkiem jest objęta zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Udokumentowanie wydatków na własne cele mieszkaniowe

Podkreślmy, że ciężar udowodnienia faktu, iż podatnik poniósł wydatek na własne cele mieszkaniowe, spoczywa na podatniku, a nie na urzędzie skarbowym. Co jednak ciekawe, żaden przepis nie precyzuje, jakimi konkretnie dowodami podatnik powinien udowodnić ten fakt. Oznacza to, że podatnik może dowodzić faktu poniesienia wydatków na cele uzasadniające zwolnienie nie tylko dokumentami, lecz również wszelkimi innymi środkami dowodowymi.

Ustawa PIT nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe. Organ podatkowy, dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało, kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł, czy też przez inne osoby.

Mając powyższe na uwadze, trzeba podkreślić, że pomimo powszechnego stosowania zwolnienia ze względu na własne cele mieszkaniowe, wciąż wiele kwestii budzi spore wątpliwości wśród podatników. Niestety w wielu przypadkach trzeba sięgnąć do orzecznictwa, aby uzyskać odpowiedź na nurtujące pytania. Warto jednak to zrobić, ponieważ prawidłowa interpretacja przepisów daje pewność co do możliwości skorzystania z opisywanego zwolnienia.