Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Powszechnym zjawiskiem jest wykorzystywanie nieruchomości mieszkalnych w prowadzonej przez osoby fizyczne działalności gospodarczej. Takie nieruchomości mają status środków trwałych. Jeśli podatnik podejmuje decyzję o sprzedaży tak wykorzystywanego mieszkania, pojawia się problem z przyporządkowaniem przychodu do odpowiedniego źródła PIT.
Ustawa PIT wyróżnia kilka różnych źródeł przychodu. Poprawna kwalifikacja do odpowiedniego źródła wpływa na zasady opodatkowania oraz stawkę podatku. Z tego też względu ważne jest, aby właściwie rozpoznać źródło przychodu.
Po pierwsze, wskażmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, niewykorzystywanych w działalności gospodarczej, jeżeli zbycie miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. W takim wypadku obowiązuje stawka 19% dochodu ze sprzedaży, a podatnik jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Z literalnej treści przepisu wynika jednak, że reguła ta nie ma zastosowania do nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Aby potwierdzić, że faktycznie sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby firmowe stanowi przychód z działalności gospodarczej (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy), należy sięgnąć do właściwych przepisów dotyczących działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.
W omawianej sprawie kluczowe jest wskazane zastrzeżenie określone w art. 14 ust. 2c ustawy. W myśl bowiem tego przepisu do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. W tym zakresie przepis dotyczący zastosowania stawki 19% i konieczności złożenia zeznania PIT-39 stosuje się odpowiednio.
W świetle przedstawionych regulacji odpłatne zbycie nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowi wyjątek od reguły ogólnej kwalifikującej sprzedaż wykorzystywanych w firmie składników majątku do przychodów z działalności gospodarczej.
Pomimo tego, że nieruchomość mieszkalna jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, to w momencie jej sprzedaży przychód zostanie rozliczony jako odpłatne zbycie nieruchomości prywatnej (poprzez formularz PIT-39) jako osobne źródło przychodów. Znajduje to potwierdzenie m.in. w treści pisma z dnia 30.06.2020 r. wydanego przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ:
„Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa, stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych nie powstanie przychód z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Do odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy są one wynajęte w celach zarobkowych w ramach działalności gospodarczej (wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej), zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skutki podatkowe opisanej we złożonym wniosku sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.”
Należy bardzo wyraźnie podkreślić, że powyższa zasada dotyczy nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a więc będących środkami trwałymi w firmie. Reguła ta nie będzie stosowana do przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych do dalszej odsprzedaży i stanowiących towar handlowy w firmie.
WAŻNE!
Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej i kwalifikowanego jako środek trwały nie jest przychodem z działalności gospodarczej, lecz przychodem ze sprzedaży prywatnej nieruchomości. W rezultacie znajduje zastosowanie reguła określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, co oznacza, że jeżeli od końca roku nabycia upłynął okres dłuższy niż 5 lat, to odpłatne zbycie nie spowoduje konieczności zapłaty podatku PIT.
Kolejny przypadek warty rozważenia dotyczy nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby firmowe, które następnie zostały wycofane do majątku prywatnego. Tutaj należy zwrócić uwagę na treść art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT, który podaje, że przepisu stanowiącego o opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości w okresie pięcioletnim nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Zasadniczo zatem, gdy podatnik wycofa środek trwały z majątku firmowego i postanowi go sprzedać, to odpłatne zbycie będzie kwalifikowane do działalności gospodarczej jeszcze przez okres 6 lat. Dopiero po upływie tego terminu możliwe jest odpłatne zbycie bez podatku.
Również i w tym przypadku kluczowe znaczenie ma zastrzeżenie określone w art. 10 ust. 3 ustawy PIT. Zgodnie z nim przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Powyższe oznacza, że również w przypadku wycofania nieruchomości mieszkalnej z majątku firmowego do majątku prywatnego odpłatne zbycie nieruchomości będzie kwalifikowane do prywatnego zbycia nieruchomości. W tych okolicznościach nie będziemy stosować reguły nieopodatkowania po 6 latach od wycofania lecz zasady, że podatek nie powstaje już po 5 latach, licząc od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie.
WAŻNE!
Także odnośnie nieruchomości mieszkalnych wycofanych z majątku firmowego do prywatnego i następnie sprzedanych zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. To oznacza, że podatnik powinien ustalić, czy od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, upłynął okres dłuższy niż 5 lat.
Przechodząc do podsumowania, możemy wskazać, że w przypadku nieruchomości mieszkalnych obowiązują szczególne reguły opodatkowania sprzedaży. W każdym bowiem przypadku przychód ze zbycia będzie zaliczany do osobnego źródła przychodu niezależnie od faktu wykorzystywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
Sprzedaż mieszkania wynajmowanego przez firmę: Anna prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której wynajmuje mieszkanie. Mieszkanie to zostało zakupione przez Annę 6 lat temu i od początku pełniło funkcję wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Kiedy Anna decyduje się na sprzedaż tego mieszkania, przychód ze sprzedaży jest traktowany jako przychód z prywatnej nieruchomości, a nie działalności gospodarczej, ponieważ od momentu zakupu upłynęło więcej niż 5 lat. W związku z tym Anna jest zobowiązana do złożenia zeznania PIT-39.
Sprzedaż biura w domu mieszkalnym: Marek jest freelancerem i wykorzystuje jedno z pomieszczeń w swoim mieszkaniu jako biuro. Mieszkanie to nabył 4 lata temu. Decydując się na sprzedaż mieszkania w ciągu 5 lat od zakupu, Marek musi rozliczyć tę transakcję jako sprzedaż prywatnej nieruchomości, co wiąże się z koniecznością zapłaty 19% podatku od dochodu ze sprzedaży i złożenia formularza PIT-39, pomimo że część mieszkania była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.
Wycofanie mieszkania z firmy i sprzedaż po kilku latach: Katarzyna jest właścicielką firmy i wykorzystywała zakupione mieszkanie jako siedzibę firmy przez 3 lata. Następnie postanowiła wycofać to mieszkanie z działalności gospodarczej i włączyć do swojego majątku prywatnego. Po dwóch latach od wycofania mieszkania z działalności, Katarzyna sprzedaje to mieszkanie. Mimo że od momentu zakupu upłynęło ponad 5 lat, Katarzyna musi rozliczyć sprzedaż jako przychód z prywatnej nieruchomości, co wynika z faktu, że mieszkanie było wcześniej wykorzystywane w działalności gospodarczej, ale zostało wycofane i sprzedane jako nieruchomość prywatna.
Podsumowując, sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej traktowana jest, pod względem podatkowym, jako transakcja dotycząca prywatnej nieruchomości, niezależnie od pierwotnego wykorzystania lokalu w firmie. Kluczowe jest tu ustalenie, czy od momentu nabycia mieszkania upłynął okres dłuższy niż 5 lat, co pozwala na uniknięcie obowiązku zapłaty podatku PIT. Zrozumienie i stosowanie tych zasad jest istotne dla właściwej kwalifikacji przychodu i uniknięcia niepotrzebnych zobowiązań podatkowych.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej? Skorzystaj z naszych usług konsultacji online oraz wsparcia w przygotowaniu odpowiednich dokumentów i pism, aby upewnić się, że wszystko przebiegnie zgodnie z prawem. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Dlaczego warto?Numer telefonu pozwoli na kontakt
w przypadku podania nieprawidłowego emaila.
Otrzymasz SMS o wycenie i przygotowaniu
głównej odpowiedzi, a także w przypadku
problemów technicznych. Wiele razy podany
numer pomógł szybciej rozwiązać problem.
Wycenę wyślemy do 1 godziny
* W dni robocze w godzinach od 7 do 20.
* W weekendy i święta do 2 godzin.
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Pracujemy 7 dni w tygodniu
O autorze: Marcin Sądej
Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami...
>> więcej informacji o autorze
