Zasady opodatkowania sprzedaży gruntów rolnych

• 2024-01-08
• Autor: Marcin Sądej

Często dochodzi do sytuacji, gdy rolnicy prowadzący gospodarstwo rolne postanawiają dokonać sprzedaży gruntu rolnego. W związku z tym pojawia się pytanie o sposób rozliczenia podatku od tego rodzaju zbycia. Zatem warto pochylić się nad tą kwestią i wyjaśnić, z jakimi rodzajami podatków rolnik będzie miał do czynienia w przypadku sprzedaży gruntów rolnych.

Sprzedaż gruntów rolnych jako czynność podlegająca opodatkowaniu PIT

W pierwszej kolejności należy wyraźnie rozgraniczyć podatek rolny od podatku PIT. Ten pierwszy dotyczy prowadzonej działalności rolniczej. Jednakże sprzedaż gruntów nie jest za taką uznawana. Jak bowiem możemy przeczytać w art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działalnością rolniczą jest działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, hodowla i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb, a także działalność, w której minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost, wynoszą co najmniej:

1. miesiąc – w przypadku roślin,
2. 16 dni – w przypadku wysokointensywnego tuczu specjalizowanego gęsi lub kaczek,
3. 6 tygodni – w przypadku pozostałego drobiu rzeźnego,
4. 2 miesiące – w przypadku pozostałych zwierząt
   – licząc od dnia nabycia.

W świetle tak skonstruowanej definicji nie ulega wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości, w tym również sprzedaż gruntów rolnych, nie mieści się w zakresie działalności rolniczej. Przede wszystkim możemy wskazać, że sprzedaż gruntów rolnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym lecz podatkiem PIT. Co jednak istotne, kwestia opodatkowania uzależniona jest od ziszczenia się ustawowych przesłanek. Jak bowiem czytamy w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Przedstawiona reguła znajduje również zastosowanie do gruntów rolnych. Oznacza to, że jeżeli rolnik sprzeda nieruchomość nabytą ponad 5 lat wstecz, to z tytułu sprzedaży nie zapłaci podatku PIT. Tego rodzaju sprzedaży nie należy zatem wykazywać w deklaracji podatkowej, ponieważ w ogóle podatek nie występuje.

W tym miejscu warto również przypomnieć o nowych regułach obowiązujących w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku. Jak stanowi art. 10 ust. 5 ustawy PIT, pięcioletni okres opodatkowania liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. To powoduje, że jeżeli rolnik nabędzie grunt rolny w drodze dziedziczenia, to okres opodatkowania oblicza się od końca roku, w którym to spadkodawca nabył grunt.

Zwolnienie z PIT sprzedaży gruntów rolnych

Okazuje się jednak, że w opisanym przypadku możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia od podatku, co daje rolnikom możliwość sprzedaży gruntów rolnych przed upływem okresu pięcioletniego bez podatku. W treści art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT wskazano, że wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Jednakże zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

Aby powyższe zwolnienie znalazło zastosowanie, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

• sprzedawane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,
• w chwili sprzedaży muszą stanowić gospodarstwo rolne, tj. będący własnością (współwłasnością) lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy;
• grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru;
• sprzedaż ma dotyczyć całości lub części gospodarstwa rolnego, co oznacza, że transakcja może obejmować wszystkie nieruchomości wchodzące w skład tego gospodarstwa rolnego bądź niektóre z nich.

W świetle powyższego przepisu należy przede wszystkim pochylić się nad zagadnieniem „utraty charakteru rolnego”. Aby zwolnienie mogło być stosowane, sprzedawane grunty nie mogą takiego charakteru zostać pozbawione.

Jak wyjaśnił Dyrektor KIS w interpretacji z 16 marca 2021 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.867.2020.2.JM – utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją.

To sprzedający rolnik jest zainteresowany skorzystaniem ze zwolnienia, a więc w jego interesie pozostaje badanie, czy na skutek sprzedaży dojdzie do utraty charakteru rolnego gruntów. Naturalnie utrata charakteru rolnego może wystąpić bezpośrednio po zbyciu, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże to na moment dokonania zbycia strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów. To powoduje, że sprzedawca nie ma obowiązku badania, jakie działania wobec nabytego gruntu podejmuje w przyszłości nabywca. Ocenie podlega bowiem cel i zamiar stron na dzień zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży gruntów rolnych.

Przechodząc do podsumowania naszych dzisiejszych ustaleń, należy przede wszystkim wskazać, że analizując kwestie zasad opodatkowania sprzedaży gruntów rolnych konieczne jest sięgnięcie do uregulowań ustawy PIT. W zależności od danych okoliczności faktycznych możliwe są 3 scenariusze: opodatkowanie, zwolnienie od podatku lub wyłączenie spod opodatkowania.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w z dnia 16 marca 2021 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.867.2020.2.JM